Išaugęs neparduotų NT objektų skaičius, nutrauktos sutartys ir nesibaigiantys statybų ginčai – ar yra išeičių?
Išaugusios statybų sąnaudos, sudėtingas leidimų statyboms išdavimo procesas ir kita „biurokratija“, augantis neparduoto nekilnojamojo turto objektų skaičius ir daugiau nei 60 tūkst. eurų per pastarąjį penkmetį pakilusios būsto kainos – tokia šiandien yra nekilnojamojo turto rinkos Lietuvoje realybė. Vis tik, kad ir kokios būtų tendencijos, rinka šiandien išlieka aktyvi, strateginės reikšmės ir kitų didelių statybos projektų skaičius auga, o kur daug veiksmo – problemų neišvengsime, teigia lyderiaujančios advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ teisininkai.
Šiuos ir kitus šiandien aktualius NT sektoriaus klausimus Lietuvos ir užsienio ekspertai analizavo advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ organizuotame renginyje „Ellex Construction Disputes Forum 2024“. FIDIC ir statybų ginčų teisės ekspertai buvo sukviesti tam, kad pasidalintų patirtimi, įžvalgomis ir matomomis galimybėmis su renginio svečiais – šalies nekilnojamojo turto rinkos lyderių teisininkais ir kitais atstovais.
Neparduoti NT objektai, sudėtingas leidimų išdavimas, bet šviesa tunelio gale yra
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, vienas iš pagrindinių iššūkių nekilnojamojo turto plėtotojams Lietuvoje išlieka vis dar didėjančios statybų sąnaudos ir kartais tikrai painus teisinis reguliavimas. „Nors džiaugiamės po truputį vis augančiais atlyginimais, tačiau, reikia pripažinti, kad tai, kartu su įvairiomis papildomomis išlaidomis, didina ir statybų darbų sąnaudas. Tam nepadeda ir dėl Rusijos karo Ukrainoje sukelti tiekimo trikdžiai. Kurį laiką besilaikiusios aukštos palūkanų normos lemia sumažėjusį pirkėjų aktyvumą, o iš anksčiau suplanuoti projektai toliau vystomi, todėl iki šiol po truputį augo ir neparduotų nekilnojamojo turto objektų skaičius“, – kalbėjo M. Statulevičius.
M. Statulevičius
Vidutinė 60 kv. m buto kaina per paskutinius penkerius metus išaugo net apie 60 tūkst. eurų. Vis dėlto, M. Statulevičius pažymėjo, kad šiandien jau jaučiami pozityvūs pokyčiai rinkoje, o kitais metais tai turėtumėme pastebėti ir dar ryškiau. „Po truputį matome padidėjusį paskolas gaunančių žmonių skaičių, o ir finansavimo prieinamumas didėja, NT plėtotojai ir pirkėjai šiek tiek prisitaiko prie mūsų geopolitinės situacijos ir priimdami sprendimus mažiau galvoja apie karo grėsmes“, – sako LNTPA vadovas.
Pasak jo, net jei rinkoje vyks pozityvūs pokyčiai, nemaža tikimybė, kad padidėjus aktyvumui rinkoje statybų ginčai taip pat suaktyvės. Klausimas šiandien yra ne, kaip jų visiškai išvengti, o kokia turėtų būti maksimali prevencija tam, kad ginčo baigtis būtų kuo palankesnė, o procesas – kiek įmanoma sklandesnis.
Kainų indeksacija – vienas būdų valdyti rizikas rangos sutartyse
„Ellex Valiunas“ teisininkų teigimu, šiuo metu statybų rangos sutartyse nuostatos dėl kainų indeksacijos sutinkamos kur kas dažniau, nei iki 2020 m., kuomet nemažoje dalyje statybos rangos sutarčių su fiksuota kaina, nuostatos dėl kainų indeksacijos arba neegzistavo, arba buvo šabloninės ir praktikoje beveik nenaudojamos.
„Žvelgiant iš užsakovo perspektyvos, nekintanti kaina yra statybų proceso siekiamybė. Rangovui sudarius sutartį dėl fiksuotos kainos ir neaptarus kainos keitimo mechanizmo sutartyje, galimybė ją peržiūrėti egzistuoja tik esant iš tiesų išimtinėms aplinkybėms, bei įrodžius, be kitų sąlygų, kad tokios aplinkybės ypač reikšmingai paveikė konkrečios sutarties vykdymą. Visi šie klausimai sprendžiami kiekvienu individualiu atveju ir apibendrinto atsakymo nėra, todėl nesutarimų tikimybė lieka didelė. Išankstinis šalių sutarimas dėl sąlygų, kurioms esant kainos gali būti indeksuojamos ar kitaip keičiamos, įneša aiškumo ir padeda valdyti abiejų šalių interesus, mažinant ginčų rizikas“, – savo mintimis dalinosi diskusiją apie kainų indeksaciją moderavusi „Ellex Valiunas“ asocijuotoji partnerė Simona Budreikaitė.
Diskusijoje savo įžvalgomis dalinosi (nuotr. iš kairės) nekilnojamojo turto plėtotojo „EIKA“ projektų vadovas Gediminas Jakutavičius, „Ellex Klavins“ teisininkė Inese Freivalde, advokatų kontoros „Linklaters“ partneris Patryk Figiel, „Ellex Raidla“ teisininkė Kirti Jürimäe ir „Lietuvos geležinkeliai“ teisės ir valdysenos direktorius Irmantas Beržauskas.
Arbitražas vertinamas dėl sprendimų kokybės ir konfidencialumo
„Dideliuose statybų projektuose arbitražas išlieka pageidautina ginčų sprendimo priemone tarp statybų rinkos žaidėjų. Jis labai vertinamas dėl tokių privalumų. kaip galimybė pasirinkti kvalifikuotus arbitrus, sprendimų kokybė ir konfidencialumas. Tačiau dėl bylos sudėtingumo ir daugybės teisinių bei techninių klausimų, arbitražo procesas gali užsitęsti. Ekspertų įtraukimas ekspertiniam sprendimui priimti gali reikšmingai pagreitinti procesą, ypač techninių ginčų atvejais. Reikia nepamiršti, kad, pavyzdžiui, FIDIC sutartyse gali būti naudojama ginčų sprendimo komisija (GNK), susidedanti iš ekspertų, kuriuos šalys paskiria dar rangos sutarties sudarymo metu. GNK gali operatyviai spręsti ginčus jų atsiradimo metu, padedant skaldžiau vykdyti statybų projektą ir išvengti ginčytinų klausimų „užlaikymo“ iki projekto pabaigos“, – dalinasi vienos diskusijų moderatorius „Ellex Valiunas“ asocijuotasis partneris Edvardas Racius.
E. Racius (dešinėje)
Apie tai „Ellex Construction Disputes Forum 2024“ renginyje plačiau pasakojo (nuotr. iš kairės) valdybų narys, teisininkas Rytis Valūnas, didžiausios pasaulyje verslo bylinėjimosi ir arbitražo advokatų kontoros „Quinn Emanuel“ advokatas Peter Hillerstrom, verslo konsultavimo Švedijoje įmonės „FTI Consulting“ vykdantysis direktorius Kaj B. Möller ir arbitrė, mediatorė bei teisininkė Renata Beržanskienė.
Penktadalis nemokumo bylų Lietuvoje – iš NT sektoriaus
„Lietuvoje vien 2023 m. buvo iškelta 1 018 nemokumo bylų – 21 proc. iš jų buvo susijusios su statybomis. Taigi, iškeltas nemokumas šiandien tampa ne tokiu ir retu reiškiniu, jeigu kalba pasisuka apie sėkmingą statybų proceso eigą. Pagrindinės iškelto nemokumo priežastys gali būti didelės skolos ar nepakankamas apyvartinis kapitalas“, – pasakoja kitą diskusiją moderavusi „Ellex Valiunas“ partnerė Olga Petroševičienė.
Diskusijos dalyviai iš Lenkijos, Švedijos ir Vokietijos dalijosi įžvalgomis apie nemokumo įstatymus skirtingose jurisdikcijose ir tai, koks yra teisinis požiūris į nemokius rangovus skirtingose šalyse. Visi diskusijos dalyviai priėjo prie bendros išvados, kad sutartis su rangovais ir kitais statybų proceso dalyviais reiktų rengti itin atidžiai ir būtinai strategiškai nusimatyti visas reikiamas garantijas, kad būtų apsaugoti šalių interesai nemokumo atveju.
Diskusijoje dalyvavo (nuotr. iš kaitės) tarptautinės advokatų kontoros „Clyde & Co“ Arbitražo grupės Vokietijoje vadovas Georg Scherpf, Švedijos advokatų kontoros „Mannheimer Swartling“ partnerė Åsa Waller, vienos iš didžiausių Lenkijos advokatų kontorų „Wardynski & Partners“ partneris Stanisław Drozd.
„Ellex Construction Disputes Forum 2024“ renginyje taip pat dalyvavo ir pranešimus skaitė dvi NT sektoriaus „žvaigždės“ iš užsienio: vienas labiausiai patyrusių FIDIC ekspertų pasaulyje Edward Corbett ir FIDIC ekspertas, inžinierius, arbitras Robert Aloys Werth.
E. Corbett
R. A. Werth
Renginį vedusi „Ellex Valiunas“ Ginčų praktikos grupės vadovė, partnerė Giedrė Aukštuolienė pabrėžė, kaip svarbu yra komunikuoti gebantys NT sektoriaus specialistai: „Viskas yra apie pasiruošimą ir komunikaciją. Pavyzdžiui, šiandien Lietuva susiduria su situacija, kai trūksta inžinierių, o tiems, kurie yra, gana dažnai trūksta kompetencijų ar patirties tam, kad užtikrintų tinkamą komunikaciją tarp užsakovo ir rangovo ir laiku bei efektyviai spręstų sutarties vykdymo metu iškylančius klausimus. Šioje srityje tikrai turime, kur tobulėti, kas tikrai prisidėtų prie efektyvesnio statybos projektų vykdymo ir ginčų sprendimo“.
Pasak jos, tinkamas inžinierių pasirengimas būti tarpininku tarp rangovo ir užsakovo turėtų būti vienas svarbiausių sektoriaus uždavinių. „Mes savo ruožtu tokius į konkrečią industriją sufokusuotus renginius matome kaip galimybę prisidėti prie didžiausių iššūkių sprendimo. Tuomet, kai pagrindiniai industrijos žaidėjai turi galimybę dalyvaujant pasaulinio lygio ekspertams į problemas pažvelgti plačiau, išeinant iš konkretaus projekto vykdymo rėmų, ne tik didėja tarpusavio supratimas, bet ir labai aiškiai matosi kryptys, kuriomis būtina toliau dirbti“, – sakė G. Aukštuolienė.
