Ką daryti, jei būsto pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį

Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Teismų praktika rodo, kad tokiose situacijose pirkėjo apsauga neapsiriboja vien tik reikalavimu grąžinti avansą ir sumokėti jam netesybas (jei buvo numatyta sutartyje), bet apima ir daugiau galimų gynybos būdų.

Kas iš tiesų yra preliminarioji sutartis

Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Preliminarioji sutartis yra susitarimas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl svarbiausių sąlygų (kas įsigyjama, kokia kaina,  kt.) ir įsipareigoja per sutartą laiką pasirašyti pagrindinę, dažniausiai notaro tvirtinamą, sutartį.

Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Būtent dėl to preliminariojoje sutartyje itin svarbu aiškiai susitarti dėl netesybų ir galimų nuostolių atlyginimo tvarkos, nes nuo to priklausys, ar vėliau pirkėjas galės reikalauti atsakomybės už sutartą, bet neįvykusį būsto pirkimo sandorį.

Ar verta apsiriboti tik netesybomis

Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias – pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Labai svarbu sutartyje numatyti netesybas, nes tai reikšmingai sumažina įrodinėjimo naštą ir pirkėjui bent minimaliai kompensuojami nuostoliai.

Jei netesybos nepadengia realių pirkėjo nuostolių, pirkėjas gali kelti reikalavimą sumokėti papildomą kompensaciją, tačiau tai reikš ir didesnę įrodinėjimo naštą.

Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. pasirašyta kito būsto nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis nesuėjus pagrindinės būsto pirkimo ir pardavimo sutarties sudarymo terminui) vertinamos kritiškai.

Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį. Pirkėjas turės įrodyti, kad nutrūkusių derybų metu išties egzistavo reali galimybė sudaryti konkretų sandorį su trečiuoju asmeniu, pateikdamas objektyvius įrodymus, dokumentus, o ne vien teorinius kainų palyginimus.

Tačiau teismų praktikoje yra galimi atvejai, kai pirkėjui atlyginami nuostoliai, nors jis kito būsto per protingą terminą neįsigyja – nuostolis tuomet apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp nutrauktos sutarties kainos ir jos nutraukimo metu buvusios rinkos kainos.

Dar vienas gynybos būdas – nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą. Vis dėlto tokia gynyba taikoma tik išimtiniais atvejais, kai kitais būdais nuostolių apskaičiuoti neįmanoma.

Taigi daugeliu atvejų stipriausios gynybinės pirkėjo pozicijos būna tuomet, kai galima pasiremti pačios preliminarios sutarties nuostatomis dėl avanso grąžinimo ir netesybų, o papildomų nuostolių klausimas keliamas tik tada, kai jų kilmė ir dydis gali būti patikimai pagrįsti.

Jei įsigyjamas nepastatytas būstas

Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tai yra išimtis, nes kitais atvejais preliminariųjų sutarčių vykdymas natūra nėra galimas.

Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui. Tokiose situacijose pagrindinėmis pirkėjo teisių gynybos priemonėmis tampa sutartyje numatytos netesybos ir (ar) nuostolių atlyginimas.

Susidūrus su nesąžiningu pardavėju

Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme – išsaugokite  susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Šią informaciją verta fiksuoti net jei sutartiniai santykiai klostosi įprastai ir įtarimų dėl pardavėjo sąžiningumo nekyla.

Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio. Tai įrodyti yra pirkėjo pareiga, todėl svarbu  kruopščiai pasiruošti – kuo didesnės pretenzijos, tuo tvirtesni turi būti faktai ir įrodymai.

Komentaro autorė: advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ teisininkė Ieva Gruzdytė