Naują būstą bus galima įsigyti tik visiškai baigtame pastate. Ką tai reiškia?

Nuo 2024 m. įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, leidžiantys įsigyti gyvenamąjį būstą tik po to, kai bus įregistruotas jo 100 proc. baigtumas. Ką tai reiškia? „Ellex Valiunas“ Nekilnojamojo turto ir aplinkosaugos praktika dalinasi esminiais pakeitimais ir įžvalgomis:

• Turto nuosavybės teisės perleidimo sandoriai (pirkimo-pardavimo sutartys, dovanojimo sutartys ir kt.) pas notarą galės būti pasirašomos tik įregistravus 100 proc. pastato baigtumą. Tačiau vystytojai ir toliau galės sudaryti preliminariąsias sutartis įprasta tvarka. NT pirkėjai ir toliau galės išsirinkti būstą „iš brėžinių“, sumokėti vystytojui rezervacijos mokestį, tačiau iki statybų pabaigos negalės įgyti nuosavybės teisės.
• Norint  kaip įmanoma greičiau įsikelti į būstą po statybų pabaigos, NT pirkėjai ir vystytojai privalės susitarti dėl būsto vidaus įrengimo darbų. Šuo atveju susiduriama su dvejomis pagrindinėmis problemomis: i) NT pirkėjams vidaus įrengimo darbus pradėjus iki 100 proc. pastato baigtumo įregistravimo, jie investuos į projektą savo asmenines pinigines lėšas, tačiau nuosavybės teisės į būstą dar neturės. Todėl išlieka rizika, jog atlikus darbus preliminarioji sutartis bus nutraukta arba/vystytojas bankrutuos, o NT pirkėjų lauks ilgi ir varginantys procesai atgaunant į bustą investuotas lėšas; ii) reglamentavimas pareikalaus daugiau vystytojų resursų individualių sprendimų su NT pirkėjais derinimui, taip pat turės būti sudaromos naujos tvarkos ir taisyklės įsileidžiant į objektus papildomus vystytojų ar NT pirkėjų subrangovus.
• Pakeitimai galios tik patalpų, esančių gyvenamosios paskirties pastatuose (trijų ir daugiau butų (daugiabučiuose pastatuose), ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimui. Atsižvelgiant į tai, kad kitų paskirčių atveju analogiški ribojimai nenustatomi, vystytojai toliau galės be kliūčių pilnai neužbaigus statybos darbų parduoti negyvenamąsias patalpas: pvz., kaip vadinamus loftus, kūrybines dirbtuves, taip pat individualius gyvenamuosius namus, kotedžus ir pan.Tikėtina, kad reikalingo kapitalo kaštų išaugimas, ilgesnis projekto vystymas, pelno atidėjimas iki visiško įsipareigojimų pagal projektą įgyvendinimo, siekiant rinkai pateikti 100 proc. baigtumo projektą, gali lemti NT kainų kilimą. Neabejotinai prie NT kainos augimo prisidėtų ir tai, jog sudarant preliminariąją sutartį su NT pirkėjais, vystytojai nenoriai prisiims būsiančius įsipareigojimus įrengti parduodamas patalpas už fiksuotą kainą, kuomet NT rinkoje ir toliau pastebimas statybos kaštų augimas.
• 100 proc. baigtumas nereiškia, jog vystytojai savo lėšomis ir norais įrengs būstus. Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą, pastato baigtumas yra 100 proc.
• Atitinkamų gyvenamųjų patalpų savininkai, kurie kartu gali būti ir statinių statytojais arba užsakovais, dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimą. Tokiu atveju, neužbaigtų statyti statinių savininkai gali atsidurti tokioje situacijoje, kai patys negalėtų užtikrinti statinio statybos užbaigimo, o kartu neturėtų teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą.

„Ellex Valiunas“ Nekilnojamojo turto praktikos komanda yra pasirengusi padėti atsakyti į visus Jums kylančius klausimus, susijusius su minėtais Statybos įstatymo pakeitimais ar jų įgyvendinimu praktikoje, o taip pat padėti bet kokiais kitais nekilnojamojo turto teisiniais klausimais.