Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, tačiau nesudaryta nuomos sutartis: ką daryti?

Prieš pusmetį išnuomojote savo gyvenamąjį būstą draugės bendradarbiui. Jūs pažįstami, esate buvę bendrame gimtadienyje, tad laikinai dėl nuomos kainos ir kitų sąlygų susitarėte žodžiu, o „formalumus juk sutvarkysime vėliau“. Jau tris mėnesius „pažįstamas“ nekelia ragelio, neatidaro durų ir nemoka Jums nuomos. Ką daryti – gal sukrauti jo daiktus už durų ir aiškintis vėliau? Situacija skamba kaip iš filmo, tačiau, advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ advokato Dominyko Užkurnio teigimu, ji nėra tokia jau reta.

Vien tai, kad nuomotojas turi verslo liudijimą, leidžiantį vykdyti komercinę nuomos veiklą, jokiu būdu neatstoja nuomos sutarties, kuri yra esminis šalių nuomos santykius sureguliuojantis dalykas.

Žodinė sutartis – sutartis „iki pirmo ginčo“

„Žodinės nuomos sutartys yra teisėtos pagal Civilinį kodeksą, jame numatyta, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Vis tik kilus nesutarimams ir neturint rašytinės sutarties, nuomotojui kyla daug praktinių problemų. Žodinė sutartis yra laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi bute dienos. Tačiau be rašytinės sutarties nuomotojui tenka remtis tik Civilinio kodekso nuostatomis, o ne lankstesniais šalių susitarimais, kurie gali būti numatyti nuomos sutartyje“, – pasakoja advokatas.

Pasak jo, susidūrus su nuomininko mokumo problemomis (nepaisant to, ar šalys yra sudariusios ar nesudariusios rašytinę nuomos sutartį), pirmasis patarimas nuomotojui – raštu kreiptis į nuomininką fiksuojant nuomininko padarytus pažeidimus, raštu teikti raginimus nuomininkui padengti susidariusį įsiskolinimą. Tokia dokumentacija gali tapti ne tik svarbiu įrodymu sprendžiant ginčą, jei jis persikeltų į teismą, tačiau dažnu atveju net ir išsprendžia pačią problemą, kadangi nuomininkas įvertina galimas neigiamas finansines pasekmės, kurios tik augtų, jei ginčas persikeltų į teismą.

Teisminis procesas – neišvengiamas

Kai konflikto nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui iš esmės lieka vienas kelias – kreiptis į teismą, siekiant nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, prisiteisti skolą ir iškraustyti nuomininkus: „Deja, bet geranoriškai nepavykus išspręsti konflikto, teisminis procesas yra neišvengiamas. Gyvenamųjų patalpų nuomai įstatymai numato griežtesnius reikalavimus – Civilininiame kodekse numatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, gyvenamųjų patalpų nuomos specifika lemia ir tai, kad vien faktas, jog nuomininkas nesumokėjo nuomos ar komunalinių mokesčių už 1 mėnesį, dar nesudaro pagrindo nuomotojui inicijuoti sutarties nutraukimo. Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas laikomas iš esmės pažeidusiu sutartį, jei jis nuolat, tačiau ne mažiau kaip tris mėnesius, nemoka nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas,“ – pažymi „Ellex Valiunas“ advokatas D. Užkurnys.

Savavališkas nuomininko iškeldinimas – draudžiamas

Teisininkas pabrėžia, kad net jei nuomininkas yra skolingas už nuomą, jis vis tiek yra įstatymais saugomas nuo savavališko iškeldinimo: „Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais – net baudžiamojon atsakomybėn. Teismui priėmus sprendimą dėl iškeldinimo, patį sprendimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, kuris turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Jei iškeldinamasis nesutinka geruoju išsikelti ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesui pagal vykdomąjį raštą, kviečiami du kviestiniai ir policija. Iškeldinant vaiką, taip pat dalyvauja Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos atstovas. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėnesius, todėl visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti“.

Kilus teisminiam ginčui, nuomotojas, neturėdamas rašytinės sutarties, turi įrodyti nuomos sutarties sudarymo faktą ir šalių sutartų sąlygų buvimą. Tokios situacijos išvengiama turint rašytinę sutartį, kuri leidžia koncentruotis į patį skolos priteisimą.

„Nuomotojui įrodžius teisme žodinės nuomos sutarties sudarymo faktą bei nuompinigių dydį, pavyktų apginti pažeistas teises ir atgauti skolą. Tam galėtų padėti šalių susirašinėjimas, kuriame fiksuojamas susitarimas dėl nuomos, nuomininko nuomotojui atlikti bankiniai pavedimai. Tačiau teisminio proceso kaina dažnai yra varginanti, laike išsitęsianti ir emociškai sunki procedūra“, pasakoja D. Užkurnys.

Tam, kad išvengtumėte panašių situacijų, „Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys rekomenduoja nepamiršti 6 dalykų:

1. Rašytinė nuomos sutartis: pirmasis ir pagrindinis patarimas – pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų numatyti atitinkami saugikliai, suteikiantys saugumo nuomotojui ir aiškumo nuomininkui, o kilus ginčui padės situaciją išspręsti operatyviau ir pigiau.
2. Užstatas: prieš sudarant sutartį, reikalauti protingo dydžio užstato (bent dviejų ar trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio), kuris bus grąžintas sutarties pabaigoje, jei visi įsipareigojimai yra įvykdyti.
3. Sutarties terminas: vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama. Sutarties terminas yra svarbus tuo, kad pagal Civilinį kodeksą terminuota gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ankščiau termino įspėjus nuomininką prieš tris mėnesius, o neterminuota – prieš šešis mėnesius.
4. Nuomos sutarties registracija: įregistruoti sutartį VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registre – tai gali būti svarbu, pavyzdžiui įvykus nuomininko sąlygotam draudiminiam įvykiui.
5. Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas. Minėtieji nuomotojo veiksmai gali užraukti būsto savininkui civilinę, administracinę ar net baudžiamąją atsakomybę.
6. Teismas: jei konflikto visgi nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui vis tik vienintelis teisėtas kelias – kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo, skolos priteisimo ir nuomininkų iškraustymo.