Statiniai valstybinėje žemėje: nauja LAT praktika

Valstybinės žemės nuomininkams, tokią žemę išsinuomojusiems ne aukciono būdu, švinta galimybė turėti daugiau pagrįstų lūkesčių ten vystyti NT objektus. Panašu, kad Lietuvos Aukščiausias Teismas (toliau – LAT) pradėjo formuoti palankesnę praktiką tokio turto savininkams ir griauna nusistovėjusį principą, kad dėl vienų ar kitų formalių priežasčių žemės nuomotojas – Nacionalinės žemės tarnyba (toliau – NŽT) – gali nutraukti valstybinės žemės, kurioje stovi statiniai, nuomos sutartis ar ženkliai sumažinti nuomojamą plotą.

Kasacinio teismo praktikoje visada akcentuojama valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis – žemė turi būti naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teikti visuomeninę naudą.

Aiškinant šias teisės normas ne vieną kartą buvo pažymėta, kad nuomojant valstybinį žemės sklypą ne aukciono tvarka, būtina sąlyga yra tai, kad sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį. Kitaip tariant, be aukciono išsinuomoti tokį sklypą turi teisę tik tas savininkas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui eksploatuoti yra reikalinga žemės sklypo nuomos teisė.

Ilgą laiką galiojo praktika, kad NŽT bet kurio NT projekto vystymo etape valstybinės žemės nuomos sutartį gali nutraukti vadovaujantis vien tuo, kad žemės sklypas yra naudojamas ne pagal paskirtį (dažnai labai formaliai).

Įprastai NŽT žemės sklypo naudojimo pagal paskirtį taisyklę traktuoja gana siaurai ir ją taiko griežtai, todėl šio aspekto pagrindu NT vystytojai praktikoje susiduria su keletu problemų:

• NT vystytojui nusipirkus statinius, siekiant juos nugriauti ir statyti kitos paskirties statinius, reikia pakeisti žemės sklypo paskirtį. NŽT gali pasiremti, kad formaliai NT vystytojas naudoja valstybinę žemę ne pagal paskirtį ir neduoti sutikimo.
• Jeigu NŽT visgi duoda sutikimą, iškyla nauja problema – žemės sklypo paskirtis pakeista, tačiau statiniai žemės sklype neatitinka pakeistosios paskirties, o tai jau yra prielaida nutraukti žemės nuomos sutartį.
• Visgi, jeigu nuomos sutartis šiame etape nenutraukiama, sutarties nutraukimo grėsmė vėl atsiranda, kai statiniai nugriaunami ir tokioje situacijoje apskritai nebelieka pagrindo valstybinės žemės nuomai.

Tokios situacijos NT rinkos dalyvių nestebina: NŽT dažnai remdavosi pažodiniu teisės aktų aiškinimu bei nevertindavo visų situacijos aplinkybių. Visgi, šių metų rugpjūtį priimta LAT nutartis suteikia tam tikrų vilčių.

Naujausioje kasacinio teismo praktikoje, teismui sprendžiant ginčą, problema kilo dėl to, kad valstybinėje žemėje esantis statinys buvo naudojamas ne pagal pagrindinę jo paskirtį. Teismas svarstė, ar dėl šios priežasties yra pagrindas spręsti, kad išnyko ginčo žemės sklypo nuomos ne aukciono tvarka pagrindas. LAT nutartyje pabrėžė, kad tam tikras statinio funkcinės paskirties pakeitimas „nereiškia, kad išnyko objektas (realiai funkcionuojantis statinys), kurio negalima naudoti pagal kitą paskirtį, ir kad išnyko teisė lengvatine ne aukciono tvarka toliau nuomotis valstybinės žemės sklypą. Pastato naudojimo paskirties pasikeitimas galėtų sudaryti pagrindą keisti valstybinės žemės nuomos sutartį.“

Taigi, kasacinis teismas suformulavo naują teisės aiškinimo ir taikymo taisyklę – tapo aišku, kad de facto pakeista statinio funkcinė paskirtis iš karto negali suteikti NŽT neginčijamos teisės nutraukti nuomos sutartį. Kiekvienu atveju reikia individualiai įvertinti visas situacijos aplinkybes. Manytina, kad ši nauja taisyklė sukels teigiamą pokytį NT rinkoje, sumažins aukščiau nurodytų problemų skaičių ir NT vystytojus paskatins imtis iniciatyvos naujiems projektams.

Taip pat verta atkreipti dėmesį, kad apie galimybę ateityje pakeisti valstybinės žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, reikėtų mąstyti jau pasirašant sutartį su NŽT. Mat norint pakeisti sutartį, tokia galimybė turi būti numatyta pirminėje sutartyje. Tačiau, be kita ko, net iš anksto nenumačius sutarties keitimo galimybės, NŽT gali duoti tokį leidimą.

Apibendrinant, galima daryti pagrįstą išvadą, kad naujausia kasacinio teismo praktika atveria kelią į platesnį požiūrį priimant sprendimus dėl valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo ar pakeitimo. Tikimasi, kad ši LAT praktika sudarys prielaidas ne aklai remtis įstatymų normomis, tačiau prieš priimant sprendimus įvertinti visas situacijos aplinkybes, galimas statinių naudojimo alternatyvas ir nesirinkti sutarties nutraukimo kaip vienintelės įmanomos išeities.