Žemės įstatymo pataisos: NT rinka mato daugybę spragų ir neatsakytų klausimų

LR Seimas praėjusių metų lapkritį priėmė Žemės įstatymo pataisas, įtvirtinusias ženklų nekilnojamojo turto (NT) plėtros ne aukciono tvarka išnuomotoje valstybinėje žemėje apmokestinimą bei kitus svarbius pokyčius.

Ar pasitvirtino nekilnojamojo turto plėtotojų nuogąstavimai, jog kontraversiškai vertinamos Žemės įstatymo pataisoms nespės pasiruošti nei verslas, nei valstybė?

LR Seimas praėjusių metų lapkritį priėmė Žemės įstatymo pataisas, įtvirtinusias ženklų nekilnojamojo turto (NT) plėtros ne aukciono tvarka išnuomotoje valstybinėje žemėje apmokestinimą bei kitus svarbius pokyčius.

Kaip žinia, Žemės įstatymo pataisos daugiausia buvo kritikuojamos dėl naujai įvesto atlyginimo už teisę statyti/rekonstruoti valstybinėje žemėje. Pagal pirminį Žemės įstatymo pakeitimo projektą, atlyginimas už NT plėtrą ne aukciono būdu išnuomotojo žemėje maksimaliai būtų galėjęs siekti net 105%, t. y. viršyti žemės sklypo vertę.

Ieškant kompromiso Žemės ūkio ministerijos, Aplinkos ministerijos, Lietuvos savivaldybių asociacijos ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos atstovų sudarytoje darbo grupėje buvo suderinta, jog Žemės įstatymo pataisomis nustatomas atlyginimo dydis neviršytų 50% sklypo vertės. Plėtotojai vylėsi, kad Seimas sumažins naujojo atlyginimo maksimumą ir atidės įstatymo įsigaliojimą (kad tiek verslas, tiek valstybė galėtų tinkamai pasiruošti). Seimas vis dėlto priėmė Žemės įstatymo pataisas tokias, kokias pasiūlė Vyriausybė.

Nors priimtose Žemės įstatymo pataisose atlyginimo už NT plėtra valstybinėje žemėje buvo įvestos 75% sklypo vertės lubos ir atsisakyta 5% sklypo vertės atlyginimo už valstybinės žemės sklypo naudojimo paskirties ir/ar būdo keitimą, toks įstatymo leidėjo sprendimas yra plačiai kritikuojamas rinkos dalyvių. Plėtotojai pabrėžia, kad 75% atlyginimo dydžio maksimumas yra nepagrįstas jokiais objektyviais skaičiavimais, o tiesiog yra politinis sprendimas, išvedus vidurkį tarp pirminio Žemės įstatymo pakeitimo projekto ir  minėtos darbo grupės suderintos pozicijos.

Be diskusijų dėl atlyginimo dydžio buvo nuolat akcentuojama, kad Žemės pataisų taikymui yra būtinas protingas pereinamasis laikotarpis arba vėlesnis įsigaliojimas, o taip pat siūlyta kitos įvairios alternatyvos, kurios padėtų išlaikyti NT plėtotojų ir valstybės interesų pusiausvyrą. Tačiau siūlytos įstatymo įsigaliojimo alternatyvos nesulaukė palaikymo.

Būtent dėl to stebėjome itin aštrią kovą dėl statybos leidimų, nes plėtojai buvo priversti juos gauti iki įsigaliojant Žemės įstatymo pataisoms. Pvz., Vilniuje tai lėmė „užlūžusius“ statybos leidimų išdavimo procesus. Savivaldybės administracijos darbuotojai negalėjo per įstatymo nustatytus terminus išduoti statybos leidimų (lieka atviras klausimas, ar toks vėlavimas, nulėmęs atlyginimo taikymą, netolimoje ateityje nevirs teisminių ginčų objektu).

Priėmus Žemės įstatymo pataisas buvo numatyta, jog jos įsigalios nuo šių metų kovo 1 d., o pataisas įgyvendinantys poįstatyminiai aktai turėjo būti priimti iki šių metu vasario 28 d. Tiesa yra tokia, kad įgyvendinančių poįstatyminių aktų iki nustatyto termino priimti nepavyko – vėluojama jau daugiau nei dvi savaites. NT plėtotojai atsidūrė teisinio neapibrėžtumo situacijoje. Mat pareiga mokėti atlyginimą už plėtrą valstybinėje žemėje galioja, todėl statybos leidimai nesumokėjus atlyginimo nėra išduodami, tačiau instrumentų ir mechanizmo, kaip šis atlyginimas yra apskaičiuojamas ir sumokamas, patvirtinta nėra.

Teisinio neapibrėžtumo situacija ir nerimas dėl Ukrainoje vykstančio karo ženkliai pristabdė NT plėtrą Lietuvoje. Panašu, kad NT plėtotojų nuogąstavimai, jog Žemės įstatymo pataisų įsigaliojimui nespės pasiruošti nei verslas, nei valstybė, pasitvirtino su kaupu.

Žemės įstatymo pataisų įgyvendinimui šiuo metu yra parengti dviejų Vyriausybės nutarimų projektai, kurie pateikti derinti susijusioms ministerijoms ir suinteresuotoms institucijoms. Nutarimų projektų derinimo terminas baigėsi šių metų vasario 8 d. Tai, kad nutarimų projektų nebuvo spėta priimti laiku, yra liūdnas, bet objektyvus faktas. „Ellex Valiunas“ teisininkai atliko projektų analizę, kuri rodo, kad turinio prasme nutarimų projektuose palikta daug neatsakytų klausimų, kaip pvz.:

• Kaip perleisti naujam NT pirkėjui pradinio savininko jau sumokėtą atlyginimą;
• Ką daryti, jei atlyginimas yra susimokėtas, bet statybą leidžiantis dokumentas nebuvo išduotas, arba priešingai – ką daryti, jei statybą leidžiantis dokumentas yra išduotas, bet statybos darbai nėra realizuojami;
• Ar atlyginimas yra grąžinamas statybos leidimo panaikinimo / pripažinimo negaliojančiais atvejais;
• Kaip perskaičiuojamas atlyginimo dydis pakeitus statinio projekto sprendinius, kurių pasektoje plotai didėja/mažėja;
• Ar Nacionalinės žemės tarnybai (NŽT) pateikiamas projektas turi būti ekspertuotas;
• Kaip bus įgyvendinama Žemės įstatymo pakeitimu nustatyta prievolė netikslinti valstybinės žemės sklypo kadastro duomenų ir neregistruoti pastatytų naujos statybos/rekonstrukcijos užbaigimo fakto iki sumokant visą privalomą atlyginimą;
• Nenumatytas institucijų veiksmų mechanizmas, jeigu pastatytų statinių plotai viršytų dydį, už kurį iki statybos pradžios buvo paskaičiuotas ir sumokėtas atlyginimas, nėra nustatyta, kas šį procesą kontroliuos, paskaičiuos trūkstamą atlyginimo sumą, kokie dokumentai turės būti teikiami atlyginimo sumos perskaičiavimui, kaip bus patvirtintas faktas apie sumokėtą atlyginimą ir pan.;
• Kokius dokumentus pateikti atlyginimo apskaičiavimui, kai statybai/rekonstravimui nėra privaloma rengti statinio projekto;
• Ar poįstatyminiame lygmenyje nustatyta pareiga NŽT per 10 darbo dienų apskaičiuoti atlyginimo dydį realiai bus įmanoma įgyvendinti laiku, o taip pat lieka neaišku, kokios pasekmės būtų NŽT vėluojant nustatytu laiku paskaičiuoti atlyginimo dydį.

Visame šiame kontekste pastebėtina ir tai, kad teisės aktais yra ir toliau kuriami vis didesni biurokratiniai barjerai. Atrodo, jog šiame technologijų amžiuje tikrai būtų galima pritaikyti informacinių technologinių sprendimus, kurie leistų žymiai operatyviai ir skaidriau apskaičiuoti tiek įmokas, tiek apskritai paspartinti statybą leidžiančių dokumentų išdavimų ir/ar statybos užbaigimo procesus. Atrodo kurioziška, jog šiandien, norint gauti statybą leidžiantį dokumentą ir įforminti statybos užbaigimą, NT plėtotojai turi teikti aibę atskirų prašymų/pažymų skirtingoms institucijoms ir laukti kol šios institucijos savais būdais, terminais ir procesais įvertins iš esmės tapačius duomenis, ko rezultate patenkama į užburto rato situacija – statybų starto ir užbaigimo veiksmų grandinė stringa dėl biurokratinių kliūčių, institucijų žmogiškieji resursai išnaudojami neefektyviai, o tai savo ruožtu lemia neprotingai išsitęsiančius administracinius procesus, apsunkinančius statybų operatyvumą.

Norėtųsi tikėtis, kad ateis diena, kai teisinio reglamentavimo pokyčiais sulauksime ir pažangių technologinių sprendimų ir efektyvios skirtingų institucijų duomenų bazių sąsajos, o ne tik didėjančių reikalavimų plėtotojams gauti vis naujas pažymas, įmokų apskaičiavimo aktus, juos teikti skirtingoms institucijoms, skirtingais etapais. O kas liečia pokyčius įgyvinant plėtrą valstybinėje žemės – belieka tikėtis, kad Žemės įstatymą įgyvendinantys poįstatyminiai aktai bus priimti jau artimiausiu metu, juose ištaisant paliktas spragas.  Dar yra nežlugusi viltis, jog įstatymo leidėjas grįš prie svarstymo atidėti pataisų įsigaliojimą, kas, manytina, būtų labiausiai sveikintinas sprendimas. Priešingu atveju atsiranda rizika, kad naujosios Žemės įstatymo pataisos taps dar vienu netinkamu aktualios problemos sprendimu, ženkliai pristabdžiusiu NT plėtros perspektyvas Lietuvoje.