Kai akcininkų sprendimą blokuoja nuomininkai

Nekilnojamojo turto (NT) bendrovės akcininkai nusprendžia sumažinti įstatinį kapitalą, kad dalį lėšų išmokėtų sau, arba reorganizuoti bendrovę atskiriant dalį veiklos ir turtą perkeliant kitai grupės įmonei. Finansavimą suteikęs bankas planui neprieštarauja, todėl atrodo, kad svarbiausia kliūtis yra įveikta. Tačiau pradėjus rengti dokumentus gali paaiškėti, kad kreditorių sąrašas – kur kas ilgesnis. NT versle reikšmingų teisių gali turėti ir nuomininkai, iš anksto sumokėję nuomos mokestį ar užstatą. Įmonės apskaitoje tokie avansai ir grąžintini užstatai rodomi kaip įsipareigojimai.

Bendrovė nuomininkams, savo klientams, turi įvairių sutartinių įsipareigojimų: suteikti patalpas ir paslaugas, įskaityti avansus į būsimus mokėjimus, taip pat – sutartyje nustatytais atvejais grąžinti užstatą ar nepanaudotą avansą. Dėl to nuomininkas vienu metu gali būti ir NT bendrovės klientas, ir jos kreditorius, o tam tikrų korporatyvinių procesų metu – turi teisę būti informuotas bei prašyti papildomo užtikrinimo ar keisti proceso terminus.

Kreditorius nelygu finansuotojas

Kalbant apie bendrovės kreditorius, pirmiausia galvojama apie banką, obligacijų savininkus ar lizingo bendrovę. Jų reikalavimai paprastai yra dideli, o finansavimo sutartyse aiškiai nustatomos sąlygos, kurių bendrovė negali pažeisti.

Tačiau teisine prasme kreditorių ratas yra daug didesnis. Juo gali būti tiekėjas, rangovas, darbuotojas, kita grupės bendrovė, klientas, sumokėjęs avansą, ar nuomininkas, turintis teisę atgauti užstatą. Kreditoriaus statusą lemia ne šalies pavadinimas sutartyje ir ne tai, ar ji tikslingai finansavo bendrovę. Svarbu, ar bendrovė turi tai šaliai neįvykdytą prievolę.

NT bendrovėms šis klausimas ypač aktualus. Prekybos centrą ar verslo kompleksą valdanti bendrovė gali turėti dešimtis ar net šimtus nuomininkų. Atskirai jų avansai ar užstatai gali atrodyti nereikšmingi, tačiau kartu sudaryti didelę įsipareigojimų sumą.

Mažinant kapitalą

Ryškiausiai tai matyti, kai įstatinis kapitalas mažinamas siekiant bendrovės lėšas išmokėti akcininkams. Jiems tai galimybė susigrąžinti dalį investuoto kapitalo, o kreditoriui – rizika, kad prievolėms vykdyti liks mažiau išteklių.

Todėl vien akcininkų pritarimo neužtenka. Apie sprendimą turi būti pranešta kiekvienam kreditoriui, o šis per įstatyme nustatytą terminą gali pareikalauti papildomai užtikrinti prievolės įvykdymą.

Tai gali būti aktualu ir nuomininkui, kuriam didelis nuomos užstatas turi būti grąžintas tik po kelerių metų. Įstatymas numato atvejus, kada papildomo užtikrinimo galima neteikti. Tačiau mažinant kapitalą tam, kad lėšos būtų išmokėtos akcininkams, kreditorių apsauga yra griežtesnė – kreditorius, kurio atžvilgiu bendrovė turi ilgalaikių įsipareigojimų, turi duoti sutikimą.

Jeigu bendrovė ir kreditorius nesutaria, ar papildomo užtikrinimo reikia ir koks jis turėtų būti, ginčą sprendžia teismas. Kol toks ginčas nagrinėjamas, dėl kapitalo sumažinimo pakeisti įstatai negali būti pateikiami Juridinių asmenų registrui. Vadinasi, net palyginti nedidelį reikalavimą turintis kreditorius nebūtinai gali uždrausti patį akcininkų sprendimą, tačiau jo pagrįstas ir laiku pateiktas reikalavimas gali sustabdyti sprendimo įgyvendinimą.

Praktinis netikėtumas atsiranda tada, kai bendrovė iš anksto įvertina banko paskolas ir prekybos skolas, bet į kreditorių sąrašą neįtraukia gautų avansų, užstatų ar kitų pagal komercines sutartis apskaitomų įsipareigojimų. Problema išaiškėja paskelbus apie kapitalo mažinimą ir pradėjus skaičiuoti įstatyme nustatytus terminus.

Nuomininko svertai reorganizuojant

Panaši problema gali kilti ir reorganizuojant bendroves. Akcininkams rūpi būsima grupės struktūra, turto ir veiklos atskyrimas. Tuo metu nuomininkui svarbiausia, kuri bendrovė po reorganizavimo vykdys nuomos sutartį ir atsakys už avanso (ar užstato) grąžinimą.

Jeigu prievolė pereina bendrovei, turinčiai mažiau turto, mažesnius pinigų srautus ar daugiau kitų skolų, kreditoriaus padėtis gali pablogėti. Dėl to kreditorius gali reikalauti papildomai užtikrinti prievolės įvykdymą, jeigu manys, kad dėl reorganizavimo ją įvykdyti bus sunkiau.

Ši teisė nėra automatinė – reikia vertinti konkrečią prievolę, bendrovių finansinę būklę prieš ir po reorganizavimo, jau turimą užtikrinimą ir tai, ar reorganizavimas iš tiesų didina neįvykdymo riziką. Tačiau jei reikalavimas pagrįstas ir laiku pateiktas, jo negalima ignoruoti – neužtikrinus prievolės, reorganizavimo dokumentai negali būti teikiami registrui.

Tai suteikia nuomininkui ne veto teisę, bet veiksmingą priemonę apsaugoti savo reikalavimą. Neįvertintas kreditorius gali pakeisti proceso grafiką, pareikalauti papildomų derybų ir padidinti reorganizavimo kainą.

Įstatymo suteiktos teisės ir sutartiniai ribojimai

Nuomininkų (ir kitų komercinių kreditorių) teisės kyla iš įstatymo nustatytų apsaugos mechanizmų. Bankai dažniausiai remiasi finansavimo sutartimis ir jose finansuojamų bendrovių prisiimtais įsipareigojimais. Šiuos šaltinius svarbu atskirti.

Finansavimo dokumentuose neretai ribojamas kapitalo keitimas, reorganizavimas, išmokos akcininkams, reikšmingo turto perleidimas ar kontrolės pasikeitimas. Vienur pakanka informuoti finansuotoją, kitur būtinas rašytinis sutikimas, o dar kitur veiksmas leidžiamas tik išlaikant sutartus finansinius rodiklius.

Todėl pagal įstatymą leidžiamas sprendimas nebūtinai bus leidžiamas pagal bendrovės sutartis. Sutartinio ribojimo pažeidimas gali lemti didesnes palūkanas, finansavimo sustabdymą, netesybas ar pareigą skolą grąžinti anksčiau termino.

Kita vertus, banko sutikimas savaime neišsprendžia kitų kreditorių klausimo. Finansavimo sutarties laikymasis neatleidžia bendrovės nuo pareigos įvertinti įstatyme saugomus nuomininkų, tiekėjų ar kitų asmenų reikalavimus. Būtent šioje vietoje procesai dažnai ir išsiskiria: bankas sandoriui gali būti pritaręs, tačiau korporatyvinės procedūros vis tiek negalima užbaigti, kol neišspręstas kito kreditoriaus pagrįstas reikalavimas.

Kreditorių sąrašas sudaromas prieš akcininkams balsuojant

Tai nereiškia, kad kiekvienas nuomininkas gali sustabdyti bet kurį bendrovės sprendimą. Kreditoriaus teisės priklauso nuo proceso, prievolės pobūdžio, užtikrinimo ir rizikos, kad ją vykdyti taps sunkiau. Tačiau prieš rengiant galutinį akcininkų sprendimo projektą nepakanka peržiūrėti vien paskolų sąrašą – reikia iš apskaitos ir sutarčių nustatyti visus reikšmingus įsipareigojimus, suprasti, kas yra jų kreditoriai, ir įvertinti, kam reikės pranešti, kas galėtų prašyti papildomo užtikrinimo, o kas – duoti sutikimą.

Toks patikrinimas gali pakeisti ne tik proceso grafiką. Gali tekti kitaip paskirstyti įsipareigojimus reorganizuojamoms bendrovėms, pasiūlyti garantiją, įkeitimą ar kitą užtikrinimą, sumažinti akcininkams planuojamą išmoką arba sprendimą atidėti.

Akcininkai priima sprendimus dėl bendrovės, jos veiklos ir valdymo, tačiau tik visas jos įsipareigojimų „žemėlapis“ parodo, kiek iš tiesų jie turi laisvės priimdami vieną ar kitą sprendimą. O NT bendrovėje vienu svarbiausių tokio žemėlapio dalyvių gali tapti visai ne bankas, bet nuomininkas, kurį iki tol visi laikė tik klientu.

Komentaro autorė: advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotoji teisininkė Aušra Abraitytė-Gedminė