Nepriklausomos Lietuvos NT rinka mokėsi ir iš ekonomikos spurto, ir iš krizės

2018-02-12

 

Nekilnojamojo turto (NT) sektorius šiandien klesti. Projektai mūsų ir kitose Baltijos šalyse sulaukia vis didesnio tarptautinio investuotojų dėmesio, o ateinantys prekės ženklai linkę mokėti daugiau ne tik už kokybę, bet ir tvarią NT ideologiją. Tuo pačiu keičiasi miestų veidai – ne vieną dešimtmetį apleisti stovėję vaiduokliai griaunami, kyla aukštus vakarietiškus standartus atitinkantys pastatai. Ar tai reiškia, kad ženklų, jog šalies NT rinka tampa brandi, vis daugiau?

 

Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotoji partnerė Indrė Gricė teigia, kad pirmieji profesionalūs NT instituciniai investuotojai į Lietuvos rinką pradėjo ateiti maždaug 2001-aisiais. „Kartu su investuotojais kūrėme vakarietiškus standartus atitinkančią NT rinką – nuo nuomos sutarties standarto, kuris yra dabar plačiai paplitęs rinkoje, iki įsigijimo ar pardavimų procesų bei investavimo instrumentų“, – teigia p. Gricė. „Ellex Valiunas“ Nekilnojamojo turto ir aplinkosaugos praktikos grupei vadovaujanti teisininkė pažymi, kad su klientais teko pereiti visą ekonomikos ciklą – ir gerus, ir blogus laikus, todėl dabar kontoros komanda iš praktikos žino, kas veikia gerais laikas ir neveikia blogais.

 

Kad Lietuvos NT rinką brandino bei verslą grūdino pakilimai ir nuosmukiai, pažymi Vilniaus Gedimino technikos universiteto (VGTU) doc. dr. Gintaras Stauskis. Pasak Urbanistikos katedros profesoriaus Stauskio, NT sektorius tobulėja, siekia ne tik verslo tikslų, bet ir vis geriau įsitraukia į dialogą su visuomene, įsisavina socialiai atsakingos veiklos standartus.

 

 

Kaip ryškų pažangos ženklą VGTU profesorius įvardija įmonių susidomėjimą tvaraus vystymosi ideologija. „Visi NT rinkos procesų dalyviai: investuotojai, NT vystytojai, statytojai, architektai ir savininkai vis dažniau akcentuoja tvarumą. Verslas vertina ne tik projektavimo ir statybų darbų sąnaudas, bet atsižvelgia ir į eksploatavimo, ilgaamžiškumo, pastato vertės tvarumo, poveikio aplinkai aspektus“, – teigia p. Stauskis ir priduria, kad dauguma rinkos dalyvių stipriai sąveikauja tarpusavyje ir mokosi vieni iš kitų.

 

NT paslaugų ir investicijų organizacijos „CBRE Baltics“ direktorė Santa Rozenkopfa pastebi, kad pastaraisiais metais NT vystytojai Baltijos šalyse smarkiai pažengė į priekį, o ateityje dar laukia projektai, kurie nustebins pažanga.

 

„Inovatyvių projektų poreikis rinkoje yra akivaizdus“, – konstatuoja p. Rozenkopfa. Anot jos, auganti konkurencija, kylanti perkamoji galia ir didėjantys verslo pajėgumai lemia rinkos dalyvių sprendimus imtis naujų NT vystymo koncepcijų, būdingų išsivysčiusioms šalims.

 

„Jeigu prieš dešimtmetį rinkos dalyviai įvairius sertifikatus, liudijančius socialinę atsakomybę ir tvarumą, dažniau naudojo kaip rinkodaros priemonę dėmesiui patraukti, tai šiandien tokio sertifikato trūkumas gali apskritai eliminuoti projektą iš konkurencinės kovos”, – pabrėžia p. Rozenkopfa. Ji sutinka, kad NT investuotojai kelia vis aukštesnius reikalavimus, nes siekia stabilios ir ilgalaikės grąžos.

 

 

NT rinkos ekspertų teigimu, tarptautinių investuotojų sprendimai kurti verslą Baltijos šalyse turi didelę įtaką rinkos plėtrai. „Garsios ir žinomos kompanijos taiko aukštus darbuotojų gerovės ir darbo aplinkos standartus. Todėl natūralu, kad biurų pastatai ir vidaus patalpos turi būti šiuolaikiški“, – teigia nekilnojamojo turto investicinio fondo „Baltic Horizon Fund“ valdytojas Tarmo Karotamas ir priduria, kad, pavyzdžiui, paslaugų centrams svarbios ne tik dabartinės sąlygos, bet ir ateities perspektyva – ką pasiūlys nuomotojas, jeigu verslas nuspręstų plėstis.

 

Be to, pasak p. Karotamo, paprastai didžiosios kompanijos kiekvieną sprendimą pasveria pagal daugybę kriterijų, o vienas svarbiausių prioritetų: pasirinktas pastatas turi rezonuoti kompanijos propaguojamas vertybes, tokias kaip aplinkos apsauga, tvari technologijų pažanga, inovacijos ir kūrybiškumas. Už savo filosofijos atspindį verslas yra pasiryžęs mokėti papildomai, todėl vis didėja atskirtis tarp senų sovietinių ir šiuolaikiškų, inovatyvių pastatų.

 

Savo ruožtu p. Stauskis pažymi, kad Lietuvoje formuojasi aukštos kompetencijos NT profesionalų bendruomenė, kuriai būdingas aukštas sąmoningumas ir gebėjimas perimti gerąsias užsienio praktikas. „Daugiau negu metus veikia lietuviška pastatų tvarumo vertinimo sistema LPTVS, kurią kartu kūrė per 50 įvairių sričių specialistų. Daugiapakopį projektą koordinavo Lietuvos žaliųjų pastatų taryba – asocijuota struktūra, sudaryta iš skirtingų NT sričių ekspertų – pradedant finansuotojais, projektuotojais, statybininkais  ir baigiant statybinių medžiagų tiekėjais. Taigi, dabar tvarumo vertinimo sistema veikia kaip savotiškas savireguliacijos mechanizmas, kuris didina investuotojų pasitikėjimą rinka“, – aiškina p. Stauskis, bet pastebi, jog šviesti rinkos dalyvius, savininkus ir investuotojus pasakojant ir rodant realią  tvarumo naudą reikės dar ilgai.  

 

 

Investicinio fondo „Baltic Horizon Fund“ valdytojas p. Karotamas teigia, jog teisinė ir verslo aplinka Baltijos šalyse sudaro geras sąlygas NT investicijoms. Taip pat džiugina valstybių ekonominiai rodikliai. „Žemos palūkanų normos, didelis finansavimo instrumentų spektras, bankų lankstumas – tai lemia spartesnį negu kitų ES šalių augimą. Žinoma, infliacija Baltijos šalyse taip pat didesnė negu kitur, bet būtent NT yra viena iš geriausiai nuo infliacijos apsaugotų turto klasių“, – tikina p. Karotamas.

 

„CBRE Baltics“ direktorė Rozenkopfa pažymi, kad Baltijos šalių NT rinkos raida yra ilgalaikis sprendimo stoti į Europos Sąjungą rezultatas. „Šalių tapimas Bendrijos dalimi padėjo užmegzti daugiau tvirtų saitų su didžiosiomis Europos ekonomikomis. Lietuva, Latvija ar Estija dabar yra vertinamos pagal bendrą visos ES ekonomikos kontekstą ir investicinį klimatą, kuris šiuo metu yra išties palankus – investuotojai turi daug laisvo kapitalo, kurį nukreipia į NT“, – pažymi p. Rozenkopfa. Be to, auga ir vietinio verslo finansiniai raumenys. Baltijos šalių verslas perima užsienio kompanijų pamokas, kuriami nauji investicijų ir pensijų fondai, tarptautiniai jungtiniai projektai, plečiasi vietos specialistų kompetencijų laukas.

 

„Jeigu prisiminsime 2003-2004 metus, kai Baltijos šalyse naujų projektų plėtra tik prasidėjo, tai tarptautiniai investuotojai Taline galėjo rinktis iš 5 objektų. Pasirinkimas Vilniuje buvo ne ką didesnis. O visa kita buvo sovietmečiu statyti pastatai“, – pastebi p. Karotamas. Pastaraisiais metais, anot p. Karotamo, Baltijos šalių sostinėse vyksta sparti NT pažanga, keičianti Vilniaus, Talino ir Rygos vaizdą. Savo ruožtu NT investuotojai įgyja daugiau galimybių diversifikuoti savo portfelius ir tuo aktyviai naudojasi.

 

 

Pasak teisininkės p. Gricės, šiandien investuotojai Lietuvos NT rinką vertina kaip visiškai atitinkančią vakarietiškus standartus. „Jau antrą dešimtmetį su klientais ir kitais NT rinkos dalyviais mes formuojame tarpusavio supratimu ir partnerystės principais grįstą rinką, ugdome rinkos santykius, ieškome galimybių“, – teigia teisininkė. Pasak p. Gricės, rinkos dalyviams ir teisės konsultantams teko daug išmokti per trumpą laiką, tačiau dabar vykstantys procesai liudija NT rinkos brandą.

 

„Skirtingais NT rinkos raidos periodais kildavo vis kitokių iššūkių, todėl natūralu, kad ir mūsų, kaip teisės patarėjų ekspertiškumas vystėsi atitinkamomis kryptimis ir pjūviais“, – sako „Ellex Valiunas“ asocijuotoji partnerė. Didžiausios Baltijos šalyse advokatų kontoros teisininkė nurodo, kad 2001-2008 metais buvo rinkos formavimosi etapas, po to sekė krizės laikotarpis. Būtent tuo metu Lietuvos teismai įvairių ginčų metu išnagrinėjo daugumą šio srities standartų ir paaiškėjo, kas teisinėje sistemoje veikia, o kas ne.

 

2009-2010 metus teisės ekspertė pažymi kaip pirmųjų NT fondų atsiradimo Lietuvoje laiką. „Reikėjo nemažo įdirbio, kad Vakarų rinkose ilgą laiką veikiantys instrumentai galėtų praktiškai veikti Lietuvoje. Teko pradėti nuo tokių paprastų procesų, kaip, pavyzdžiui, fondo, kaip akcininko, duomenų įregistravimo Juridinių asmenų registre, o baigti apibrėžiant sandorių mechaniką, finansavimą ir struktūrą“, – prisimena p. Gricė.

 

Jos teigimu, svarbus lūžis įvyko 2012 metais – tuomet pardavėjai ir pirkėjai ėmė bendradarbiauti kaip lygiaverčiai industrijos profesionalai, atsirado naujų vystymo projektų, pardavimui buvo suformuoti Baltijos regiono NT portfeliai. „Ellex Valiunas“ advokatų kontora per 2013-2017 metus padėjo parduoti ar nupirkti bent po vieną tokį Baltijos šalių mastu suformuotą NT portfelį. „Tokie sandoriai nėra dažni, yra labai kompleksiniai, reikalaujantys aukšto lygio įvairių kompetencijų. Tai, kad jie vyksta ir vyksta sklandžiai, taip pat rodo rinkos ir joje veikiančių rinkos dalyvių brandą“, – konstatuoja Nekilnojamojo turto ir aplinkosaugos praktikos grupei vadovaujanti teisininkė.

 

 

Ekspertai pastebi, kad NT sandorių dinamika per paskutinius kelis metus yra pakankamai gera, nepaisant to, kad paklausos yra daugiau nei pasiūlos. „Pirma, pastaruoju metu rinkos aktyvumą lėmė kai kurių verslų pertvarkymas, operacijas atskiriant nuo nekilnojamojo turto, naudojamo verslui vykdyti. Antra, dėl pasiūlos trūkumo daugėja atvejų, kuomet investuotojai patys pradeda vystyti projektus arba investuoja į vystymo projektus jų ankstyvoje stadijoje, arba apskritai ieško alternatyvių rinkų, pavyzdžiui, energetikos, infrastruktūros sektoriuose. Trečia, stiprus stimulas yra investuotojų sprendimas tapti platinamais biržoje – prisiminkime „EfTEN“ ir „Baltic Horizon Fund“ atvejus“, – dėsto „Ellex Valiunas“ teisininkė.

 

 

Profesorius Stauskis priduria, kad aktyvūs procesai privačiame sektoriuje išryškina valstybinio sektoriaus atsilikimą. Anot akademiko, būtent viešojo sektoriaus pokyčiai visuomenei paprastai atneša didžiausią ilgalaikę naudą, tačiau dabar viešųjų pirkimų sistema vis dar akcentuoja mažiausios kainos kriterijų, kukliai rekomenduoja ekonominio naudingumo kriterijų ir net neužsimena apie ES jau įprastą gyvavimo būvio (Life Cycle) vertinimą, o tai inovacijas ir tvarumo technologijas palieka nuošalyje. Todėl valstybė galėtų daugiau dėmesio skirti NT rinkos pamokoms ir imtis permainų pagal geriausiai pasiteisinančias verslo praktikas, aktyviai palaikydama bei skleisdama tvaraus NT vystymosi ideologiją Lietuvoje.