Atnaujintos valstybinės žemės nuomos taisyklės: kas keičiasi

Šį rudenį, spalio 9 d. įsigaliojo atnaujintos Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės. Jomis įgyvendinama dalis gegužę įsigaliojusių Žemės įstatymo pataisų. Taisyklių pakeitimai aktualiausi valstybinės žemės nuomininkams, kurie planuoja statybos darbus, vystytojams, ketinantiems su savivaldybėmis sudaryti infrastruktūros plėtros sutartis, ir apleistų, nebaigtų statyti, sunykusių statinių savininkams.

Apleisti ir nebaigti statyti statiniai: išplėstos nuomos be aukciono galimybės

Iki šiol valstybinę žemę apleistam statiniui eksploatuoti neskelbiant aukciono buvo galima išsinuomoti tik tada, kai jam atkurti pakako paprastojo remonto. Nuo šiol apleisto statinio savininkas galės išsinuomoti žemę be aukciono ir tuo atveju, kai statinio būklei atkurti reikia kapitalinio remonto ar rekonstravimo. Svarbi sąlyga – kapitalinio remonto ar rekonstravimo metu nėra didinami statinio išorės faktiniai matmenys (ilgis, plotis, aukštis).

Pasikeitė ir nuomos sutartyje įrašomas įpareigojimas statinio savininkui: anksčiau per metus reikėjo atlikti paprastąjį remontą, o dabar – atlikti paprastąjį remontą arba pradėti kapitalinį remontą ar rekonstravimą. Nei kapitalinio remonto, nei rekonstravimo pabaigos terminas nėra įvardytas. Tačiau tai nereiškia, kad darbai gali tęstis neribotai – tokiu atveju kiltų nuomos sutarties nutraukimo ir nuomos teisių praradimo rizika dėl to, kad statinys nėra naudojamas pagal paskirtį.

Naujasis reguliavimas taip pat panaikino teisinę spragą, susijusią su iki 2010 m. sausio 1 d. pradėtais statyti statiniais, kurių statybos leidimas jau nebegalioja – juos nuo šiol leidžiama užbaigti neviršijant pradiniame projekte numatytų matmenų. Nors dar 2023 m. Statybos įstatymo pakeitimu tokiems statiniams buvo sudaryta galimybė gauti naujus statybą leidžiančius dokumentus, tačiau valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai to padaryti negalėjo. Taigi nuo šiol iki 2010 m. valstybinėje žemėje pradėtus statinius bus galima užbaigti pagal pradinį projektą užuot griovus.

Kultūros paveldo objektų atkūrimas

Kai statinys sunyko ne dėl savininko valios (pavyzdžiui, dėl gaisro), anksčiau reikėjo pateikti ir sklypo planą su užfiksuotu sunykimu, ir priešgaisrinės ar statinių priežiūros institucijos pažymą. Dabar mažinama administracinė našta, savininkams pakaks vieno dokumento: arba tokios pažymos, arba paveldosaugos institucijos sprendimo, kad statinį galima atstatyti.

Atnaujintomis taisyklėmis taip pat reglamentuoti atvejai, kai seniai sunykusio statinio dalys aptiktos tik atliekant istorinius ir archeologinius tyrimus. Įprastų sunykimą įrodančių dokumentų tokiais atvejais dažnai nėra, todėl dabar pakaks statinio įregistravimo Nekilnojamojo turto arba Kultūros vertybių registre ir paveldosaugos institucijos sprendimo dėl atstatymo.

Statybos nuomojamame sklype

Prieš statybas nuomininkas savivaldybei turi pateikti dokumentus, pagal kuriuos apskaičiuojamas atlyginimas už galimybę statyti. Dabar juos galima pateikti ne iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo, o iki pranešimo apie statybos pradžią. Taigi dokumentai teikiami jau turint statybą leidžiantį dokumentą ir galutinius projekto sprendinius, vadinasi, vystytojams nebeteks jų rengti ankstyvoje projekto stadijoje.

Be to, nebelieka reikalavimo, kad kadastro bylos ir sklypo planas būtų ne senesni kaip dvejų metų (planą reikia atnaujinti tik pasikeitus statinių skaičiui ar sklypo riboms), nebereikės tvirtinti ir nuomos sutarties kopijos.

Nuomos mokesčio perskaičiavimas

Iki šiol nuomotojas turėjo teisę kas trejus metus perskaičiuoti sklypo vertę, nuo kurios skaičiuojamas nuomos mokestis. Nuo šiol tai taps pareiga – mokestis turės būti perskaičiuojamas kas trejus metus pagal tų metų sausio 1 d. žemės verčių zonų žemėlapius. Apie perskaičiuotą mokestį nuomininkas turės būti informuojamas iki rugsėjo 1 dienos. Mokestis taikomas už tuos pačius metus, sutartis nekeičiama. Individualiai vertintų sklypų vertė neperskaičiuojama.

Taisyklėse tiesiogiai įtvirtinta pareiga perskaičiuoti sklypo vertę praktikoje dar labiau sustiprins jau ir taip aiškią tendenciją: kylant žemės vertėms, nuomininkų išlaidos atitinkamai taip pat didės.

Mažiau perteklinių reikalavimų

Bendrasis principas, kad institucija pati susirenka duomenis iš valstybės registrų, nuomos procedūroje buvo įgyvendintas ne visur. Pavyzdžiui, prašant išsinuomoti sklypą su keliais statiniais (kai sklypas nėra skirstomas į dalis), reikėdavo pateikti visų statinių nuosavybę patvirtinančius dokumentus (o sklypo plano kopiją dar reikėdavo patvirtinti nustatyta tvarka). Nors šie duomenys yra Nekilnojamojo turto registre.

Dabar nuosavybės dokumentus reikės patiems pateikti tik tada, kai institucija negalės jų gauti iš registrų pati. Plano kopijos nebereikės tvirtinti.

Nauja galimybė: žemė savivaldybės infrastruktūros plėtrai

Ši naujovė ypač aktuali vystytojams. Infrastruktūros plėtros sutartyse numatytos gatvės ar inžineriniai tinklai dažnai įrengiami ir valstybinėje žemėje, tačiau Žemės įstatyme nebuvo atskiro pagrindo tokią žemę išnuomoti be aukciono. Dabar toks pagrindas atsiranda.

Numatoma, kad kartu su prašymu pateikiama savivaldybės infrastruktūros plėtros arba projektavimo ir (ar) rangos sutartis, kurioje nurodytas valstybinės žemės poreikis. Į nuomos sutartį įrašoma sąlyga, kad ji gali būti nutraukta, jei savivaldybės sutartis pasibaigia ar pripažįstama negaliojančia. Šios naujosios sąlygos bus taikomos nagrinėjant prašymus, pateiktus nuo atnaujintų taisyklių įsigaliojimo datos. Anksčiau pateikti prašymai bus nagrinėjami pagal seniau galiojusias taisykles.

Kas toliau?

Įsigaliojus pakeitimams valstybinės žemės nuomininkams pirmiausia reikėtų peržiūrėti nuomos sutartis ir įsivertinti, kada paskutinį kartą perskaičiuota sklypo vertė, kada sueis terminas perskaičiuoti mokestį ir koks galimas jo padidėjimas.

Tuo metu žemę norintiems išsinuomoti asmenims vertėtų iš naujo įvertinti savo projektus atsiradusių papildomų galimybių perspektyvoje. Galbūt objektas, kurio anksčiau nebuvo galima kapitaliai suremontuoti dėl teisių į žemę stokos, pagaliau galės būti įgyvendintas?

Komentaro autorius: advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotasis partneris Dominykas Užkurnys