Alan Paas: uus direktiiv hakkab mõjutama seda, millist kinnisvara tulevikus arendatatakse

Tulevikus tuleb uutes hoonetes tagada optimaalne sisekliima ja päikeseelektrijaamade kasutamise võimalus, autoparklate ehitamisel või renoveerimisel elektriautode laadimiseks vajalik kaabeldus ning jalgrattakoht iga koduomaniku jaoks.

Direktiiv on juba jõudnud tekitada elavat vastukaja ja ka vastuseisu seoses ambitsioonikate hoonete energiaklasside saavutamise eesmärkidega. Kui praegu on madala energiatõhususega hoone eelkõige selle omaniku mure, siis direktiivi vastuvõtmise järgselt muutub see liikmesriigi mureks.

Uue direktiivi vaatest ei ole energiatõhusus lihtsalt müügiargument kinnisvara hinna läbirääkimisel, vaid inimestele tervisliku ja taskukohase elamispinna loomise eeldus. Direktiivi ideaalnägemuses tekiksid nn renoveerimislaine järgselt uued elupiirkonnad, mis lahendavad energiavaesuse ja muud sotsiaalsed probleemid ning aitavad kaasa süsinikujälje vähendamisele.

Konkreetsemalt kohustab direktiiv liikmesriike välja töötama minimaalsed energiatõhususe nõuded, millele kõik hooned peavad renoveerimise järgselt vastama. Sealjuures tuleb sellised nõuded ette näha kõikidele hoone elementidele, mis energiatõhusust mõjutavad. Kõige madalamatele E-G energiaklassile vastavad hooned peavad lähima kümne aasta jooksul saavutama vähemalt D energiaklassi. Selleks ajaks tuleb kõiki uusi hooneid hakata ehitama nullenergiahoonetena ehk A energiaklassile vastavate hoonetena.

Uutes hoonetes tuleb tagada optimaalne sisekliima ja päikeseelektrijaamade kasutamise võimalus, autoparklate ehitamisel või renoveerimisel elektriautode laadimiseks vajalik kaabeldus ning jalgrattakoht iga koduomaniku jaoks. Lisaks hoonete renoveerimisele seab direktiiv eesmärgiks tagada koduomanike, eriti majanduslikult vähemkindlustatud inimeste informeerituse energiatõhususe tõstmise võimalustest. Nii näeb direktiiv ette renoveerimispassi loomise, mis sisaldaks tegevuskava hoone etapiviisiliseks renoveerimiseks, saavutamaks hoone muutumise nullenergiahooneks. Kuigi direktiivi eelnõu sisu võib edasise menetluse käigus muutuda, ilmestavad kirjeldatud muudatused seda, milliste meetmetega kavandatakse hoonete energiatõhusust Euroopa Liidu üleselt parandada.

Kirjeldatud muudatuste taustal muutub tõenäoliselt ka õiguslik käsitlus sellest, millal loetakse ostetud või üüritud korter või maja lepingulistele nõuetele vastavaks. Kui lepingus või seaduses ei ole lepingulise kohustuse täitmise kvaliteeti kindlaks määratud, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Kinnisvara puhul tähendab keskmine kvaliteet reeglina seda, et korter või maja vastab vähemalt kohustuslikele ehitusnõuetele.

Hinnates seda, kas uus korter vastas keskmisele kvaliteedile, leidis Riigikohus ühes 2012. aasta kohtuasjas, et elementaarsed elutingimused vähemalt uutes majades hõlmavad üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Kui Riigikohus peaks sarnast küsimust vaagima aastal 2032, kui suur osa energiatõhususe direktiivi eesmärke peaksid olema saavutatud, ei ole välistatud, et elementaarseks peetakse juba nullenergiahoonet, elektriauto laadimiskohta ja võimalust toota elektrit kodusest päikeseelektrijaamast.

Eelöeldu ei tähenda, et kinnisvara ostmisel või üürimisel saab uues energiatõhususe direktiivis lubatut alati eeldada ja et lepingud saab edaspidi jätta lugemata. Ka direktiivi vastuvõtmise järel jääb võimalike vaidluste korral määravaks poolte kokkulepe. Arusaadavalt ei peagi iga hoone alati vastama n-ö keskmisele kvaliteedile. Nagu Riigikohus on rõhutanud, ei saa ca 100-aastast maja hinnata kaasaegsete ehitusstandardite järgi, vaid lähtuda tuleb sellest, mida võis ostja maja vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades mõistlikult oodata.

Igal juhul on aga selge, et ootused hoonetele on lähitulevikus oluliselt muutumas ning ka õiguslikud vaidlused ei jää sellest puutumata.