Kiuslik naaber ei saa keelata ehitusõiguse andmist

Ellex Raidla nõuniku Siim Vahtruse artikkel ilmus Delfi Ärilehes 23.02.2026. Vahtrus selgitab, miks naabri vastuseis ei takista ehituslubade või projekteerimistingimuste andmist ning millised õigused ja kohustused kaasnevad võõra maa kasutamisega ehitusprotsessis.

Kiuslikud naabrid ei saa vetostada ehitusõiguse andmist

21. sajandil ei ole Tammsaare teostest tuttavad Peaarud ja Andresed Eestist kuhugi kadunud. Üle-eelmisel sajandil kulutati vallakohtute uksi, täna tuleb naabrite erimeelsusi lahendada erinevatel ametiasutustel. Pahatihti kipuvad sellised vaidlused kanduma üle ka detailplaneeringute, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutuslubade menetlustesse. Hea uudis ametnikele ning ehitusõigusest huvitatud maaomanikele on, et seaduste ja kohtupraktika järgi ei ole kiuslikul naabril vetoõigust isegi siis, kui ehitustegevuseks või hilisemaks ehitise kasutamiseks on vaja kasutada tema maad.

Ehitamiseks vajalikud load ei sõltu maakasutusõigusest

Advokaadina puutun praktikas jätkuvalt kokku küsimusega, kas ja kui palju saab mõne ehitamiseks vajaliku loa andmist takistada see, et naaberkinnistu omanik ei ole ehitamisega nõus ja tagatipuks ei anna luba kasutada oma kinnistut kas uuele ehitisele juurdepääsuks või ehitist teenindava taristu (torustikud, kaablid) rajamiseks. Lühike vastus on, et vajaliku maakasutusõiguse (vabatahtlikult) andmata jätmine naabri poolt ei takista ehitamiseks vajalike lubade andmist.

Detailplaneeringute puhul viitab seadus selgelt, et üheks vajadusel lahendatavaks küsimuseks on ehitisi teenindavate tehnovõrkude ja -rajatiste (nt vee- või gaasitorud, elektrikaablid) ning avaliku teeni viiva juurdepääsutee asukoht. Lisaks tuleb ära määrata eelnevaga seotud servituutide või tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajadus. Teisisõnu, detailplaneeringu kehtestamise ajaks ei pea veel võõra maa kasutamise õigust olemas olema, vaid kehtestatud detailplaneeringu alusel saab selleks vajalikke samme astuda.

Projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutuslubade osas samavõrd selge säte ehitusseadustikus puudub. Samas Riigikohtu praktikas on ka nende lubade osas võetud sarnane lähenemine. Kõige huvitavam näide on Aidu tuulepargi ülekandeliini osas tehtud otsus (haldusasi 3-18-2022), kus Riigikohus leidis, et isegi võõrale maale ehitise püstitamiseks taotletud ehitus- ja kasutusloa andmisel ei ole takistuseks, kui maa omanik ehitamisega nõus ei ole ja maakasutusõigust anda ei taha. Loa andja võib loa andmisest keelduda vaid siis, kui ehitisega kaasneb (objektiivselt) maaomanikule püsiv ja üleliia koormav mõju. Veelgi enam ei saa ehitamiseks vajaliku loa andmist takistada see, kui naaber ei soovi anda luba kasutada oma maad juurdepääsuteeks või nt veetrassi rajamiseks.

Mündi teine külg: võõra maa kasutamise õigus tuleb ikkagi hiljem saada

Praktikas on eelkirjeldatud avalik-õiguslike lubade ja eraõiguslike küsimuste lahus hoidmisel ehitamisest huvitatud maaomaniku seisukohast ka negatiivsem pool. Nimelt ei anna ehitus- või kasutusluba veel õigust võõrast maad kasutada ja selleks, et kõigi õigusnormidega kooskõlas käituda, tuleb vastav õigus moel või teisel saada.

Hõlpsaim viis on naabriga kokkuleppele jõuda ning seada tema kinnisasja kasutamiseks vajalik servituut. Kui see ei õnnestu, annab asjaõigusseadus aluse pöörduda kohtusse, millisel juhul määrab juurdepääsutee, tehnovõrgu- või rajatise asukoha ja muud tingimused kohus. Teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste puhul, mis on vajalikud rohkem kui ühe kinnistu teenindamiseks, võib olla õigustatud ka sundvalduse seadmine ehitusloa andnud asutuse (enamasti kohalik omavalitsus) poolt. Seega annavad seadused tööriistad, kuidas tulla toime ka ebamõistlikult tõrksa naabriga – küll aga võib nende kasutamine eeldada pikki ja kulukaid kohtuvaidluseid.

Eeltoodu juures on oluline, et ehituslubade kehtivus on piiratud. Reeglina kaotab luba kehtivuse, kui viie aasta jooksul loa andmisest ehitustegevusega ei alustata. Samas on omavalitsusel õigus ehitusloa kehtivust pikendada ning keeruka naabrite vahelise vaidluse korral on selleks enamasti ka alust.

Ehitusega seotud juurdepääsu osas on talumiskohustus

Erijuhtumiks on võõra kinnisasja kasutamine olukorras, kus maaomanikul on oma kinnistule ehitamiseks (ajutiselt) vaja kasutada võõrast kinnisasja. Tellingute püstitamist, ehitusmaterjali vedu ja ajutist paigutamist ning kinnisasjast üle sõitmist ja käimist, kui see on hädavajalik, peab naaberkinnisasja omanik taluma. Küll aga kaasneb sellisel juhul kohustust hüvitada tekkida võivad kahjud (nt maha lõigatud või sõidetud hekk, rikutud muru vms).

Nõustame ettevõtteid ja arendajaid ehitusõiguse, planeeringute, juurdepääsuküsimuste ning lubadega seotud vaidlustes. Kui teie projektis on tekkinud küsimusi ehitusloa, kasutusloa või võõra kinnisasja kasutamise õigusliku aluse kohta, võtke meiega ühendust.