Riigikohtu otsus suunab kaasomandi kasutuskorraga seonduvat praktikat muutma
03.11.2024 ilmus Delfi Ärilehes Ellex Raidla vandeadvokaadi Karin Tartu artikkel, milles käsitletakse Riigikohtu hiljutist otsust kaasomandi jagamise vaidluses ning selle mõju senisele praktikale.
tegi ülemöödunud kolmapäeval (23.10.2024) jagamise vaidluses nr 2-22-2159 , mis senist kasutuskorraga seonduvat praktikat üle vaatama ja muutma.
Kohtuasja sisu ja jagamine
Kohtuasjas oli tegemist kinnistuga, mis kuulus kahele kaasomanikule võrdsetes mõttelistes osades (50/50). Üks kahest kaasomanikust pöördus kohtusse, et lõpetada ja müüa kinnisvara avalikul enampakkumisel. Kaasomanikud olid sõlminud kasutuskorra kokkuleppe, mille järgi üks kasutas uuemat ja väärtuslikumat osa hoonest (hindamisakti järgne väärtus 400 000 eurot) ning teine kaasomanik vanemat ja vähem väärtuslikumat osa (hindamisakti järgne väärtus 103 000 eurot). Maakohus jaotas avalikul enampakkumisel kinnistu müügist saadava raha vastavalt mõlema poole kasutuses olevate majaosade väärtustele ehk ligikaudses proportsioonis 80/20. aga leidis, et enampakkumiselt saadav raha tuleb jagada kaasomanike vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele ehk 50/50. Seega, kui kinnistu müüakse hinnaga 508 000 eurot (s.o. kogu kinnistu hindamisakti järgne väärtus), on jaotuse viisist tulenev vahe u. 152 000 eurot väärtuslikuma majaosa kasutava kaasomaniku kahjuks ja teise kaasomaniku kasuks. Faktiliselt tähelepanuväärne (aga õiguslikult ebaoluline) on ka see, et maakohtu istungil nõustus vähem väärtuslikumat hooneosa kasutav kaasomanik, et tema saab üksnes 20% tulemist (vastavalt tema kasutuses oleva hooneosa turuväärtusele), kuid hiljem leidis, et lähtuda tuleb omandi osast, mitte kasutuskorrast.
tähendus
Seaduse järgi (AÕS § 77 lg 2) tuleb enampakkumisel saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende „osa suurusele“. selgitas, et AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud „osa suurus“ tähendab mõttelise osa suurust, mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses. Seejuures ei ole ka oluline, milline on kasutuskorra järgi kaasomaniku kasutuses oleva hooneosa väärtus või kas kumbki kaasomanik on teinud kinnisvarale oluliselt rohkem kulutusi kui teine. Kasutuskord reguleerib üksnes kasutust, mitte selle kuuluvust. Muuhulgas välistas selles asjas alusetu rikastumise sätete ja hea usu põhimõtte kohaldamise kaudu väärtuste tasakaalu saavutamise.
kasutuskorra olemasolul on vastupidiselt seni praktikas lähtutud sellest, et kasutuskorraga kaasomaniku kasutusse määratud kinnistu/hoone osa väärtusele on õigus just sellel kaasomanikul. Sellest on muuhulgas siiani lähtunud ka kinnisvarahindajad ja finantseerijad (sh pangad). Edaspidi on sellise praktika jätkumine võimalik ainult siis, kui kaasomanikud sõlmivad täiendava kokkuleppe ka selle kohta, et lõpetamise korral asja jagamisel lähtutakse mitte kaasomanikule kuuluva mõttelise osa suurusest, vaid kaasomaniku kasutuses oleva kinnistu/hoone osa turuväärtusest või muust põhimõttest, mis arvestab kasutuskorrast tulenevat faktilist ebavõrdsust või kaasomanike panust või kulutusi.
Millega peaksid kaasomanikud arvestama?
Problemaatiline on olukord nendele kaasomanikele, kes kasutavad kasutuskorra alusel suuremat/väärtuslikumat osa kinnisasjast või kelle panus või tehtud kulutused on võrreldes teise kaasomanikuga oluliselt suuremad ja selline olukord ei vasta mõtteliste osade suurusele. Kui kaasomanikud ei ole sõlminud eespool kirjeldatud kokkulepet selle kohta, et väärtust, panust või kulutusi jagamisel arvesse võetaks, on kaasomanikul õigus üksnes tema mõttelisele osale vastavale väärtusele kinnisasjast.
Saame näha, kas mõningad kaasomanikud, kes saaksid enampakkumise tulemi jagamisel teise kaasomaniku kasutuses oleva maa/hoone osa suurema väärtuse tõttu kasu, pöörduvad nüüd kohtusse, et teise kaasomaniku arvelt tulu teenida ja kuidas kohtud neid vaidlusi
