Dzīvokļu īpašnieku mazākuma tiesības pieņemt lēmumus

Lai sekmētu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju atjaunošanu un atbilstošu uzturēšanu, 2024.gada 30.maijā pieņemti grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Tie dod iespēju dzīvokļu īpašniekiem par mājai būtiskiem jautājumiem lemt arī tad, ja daļa iedzīvotāju neiesaistās šo jautājumu risināšanā. Ko mainīs šie grozījumi? Kad māju kopības varēs just to darbību?

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā jau vairākkārt nodēvēti par tādiem, kas ļaus veikt mājas pārvaldības darbības, neskatoties uz “guļošā vairākuma” inertumu. Kā ļoti trāpīgi norādīts grozījumu anotācijā, tad “izšķiroša nozīme ir nevis katra atsevišķa kopīpašnieka subjektīvajai gribai, bet gan objektīvajai interesei pienācīgi pārvaldīt un lietot kopējo lietu atbilstoši tās īpašībām.”

Pieņemtās un plānotās izmaiņas

Grozījumi stāsies spēkā 2024.gada 1.novembrī. Tie attieksies uz tām dzīvokļu īpašnieku kopības sapulcēm vai aptaujām, kas tiks rīkotas pēc 1.novembra. Jāņem vērā, ka Ekonomikas ministrija plāno arī nākamos grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, lai uzlabotu norēķinus un rīcību ar uzkrājuma fondu, risinātu individuālo parādu jautājumu un, protams, pārvaldību un caurskatāmību.

Savukārt jau pieņemtie grozījumi pamatā attiecas uz tām pārvaldības darbībām un lēmumiem, kuru pieņemšana neprasa dzīvokļu īpašnieku kopības kvalificēto balsu vairākumu.

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. un 17.pantu kvalificēts dzīvokļu īpašnieku balsojums nepieciešams šādos gadījumos:

Līdz ar to grozījumi papildina 17.pantu ar 10.daļu un nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopība atkārtotā kopsapulcē vai atkārtotā aptaujā nav tiesīga pieņemt lēmumus, kuru pieņemšanai nepieciešams lielāks balsu skaits nekā vienkāršs no visiem dzīvokļu īpašumu īpašniekiem saņemto balsu vairākums.

Grozījumu izstrādes gaitā bija iniciatīva arī ierobežot tiesības atkārtotā sapulcē vai aptaujā lemt par pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam un to atsaukšanu, taču tā neguva atsaucību, kas, savukārt, nozīmē, ka mazākums atkārtotās sapulcēs varēs mainīt arī dzīvojamās mājas pārvaldnieku.

Tātad grozījumi dzīvokļu īpašnieku mazākumam dos plašas tiesības atkārtotā kopsapulcē (vai atkārtotā aptaujā) lemt par mājas pārvaldīšanā būtiskiem jautājumiem. Bieži vien dzīvokļu īpašnieku kopsapulce nenotiek, jo uz to neierodas nepieciešamais kvorums, proti, kopsapulcē dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv mazāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem, tāpēc tiek uzskatīts, ka sapulce nav notikusi. Tādējādi dzīvojamās mājas iedzīvotāji, kas vēlētos veikt uzlabojumus, nav spējīgi tādus realizēt pasīvā vairākuma dēļ. Grozījumi tagad paredz mehānismu, kā šāds aktīvais mazākums varēs panākt pārmaiņas, kas attieksies uz mājas pārvaldīšanu, līdzekļu piesaisti, izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību u.tml. Te gan jāpiebilst, ka siltināšanas (energoefektivitātes) finansējuma piesaistei joprojām būs nepieciešams vairākuma balsojums, jo tādas pagaidām ir banku prasības.

Kā darbosies ”mazākuma varas mehānisms”?

Var rasties jautājums – vai jaunā kārtība neradīs nepamatotu mazākuma dzīvokļa īpašnieku patvaļu? Manuprāt, grozījumos, balstoties arī uz citu valstu pieredzi, ir iestrādāta saprātīga un viegli uztverama un realizējama procedūra, no vienas puses, lēmuma pieņemšanai, no otras puses, – aizsardzības mehānismam, ja lēmums tomēr neatbilstu vairākuma vajadzībām.

Proti, grozījumi papildina Dzīvokļa īpašuma likumu ar 19¹.pantu par atkārtotu kopsapulci, kas uzskatāma par lemttiesīgu, ja tā atbilst visiem šādiem noteikumiem:

• likuma kārtībā un termiņā iepriekš sasauktā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce nav bijusi lemttiesīga dzīvokļu īpašnieku kvoruma trūkuma dēļ;
• atkārtota kopsapulce sasaukta ne vēlāk kā 1 mēneša laikā pēc sākotnējās sapulces;
• atkārtotas kopsapulces darba kārtībā ietver tikai tādu jautājumu, kam nav nepieciešams kvalificētais balsu vairākums un kas bijis iekļauts sākotnējās kopsapulces darba kārtībā;
• atkārtotajā kopsapulcē piedalās dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā 1/3 no visiem dzīvokļu īpašumiem.

Šādā situācijā atkārtotās kopsapulces dalībnieki būs tiesīgi pieņemt lēmumu ar vienkāršu balsu vairākumu no atkārtotās sapulces dalībnieku skaita.

Piemērs

Ja mājā ir 60 dzīvokļi, atkārtota sapulce būs lemttiesīga ar 21 dzīvokļa īpašnieka dalību, un lēmumu atkārtotās kopsapulces gadījumā varēs pieņemt īpašnieki, kas pārstāv 12 dzīvokļus. Tādējādi arī realizēsies aktīvā mazākuma tiesības.

Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopības vairākums, iestājoties tādai vajadzībai, varēs novērst atkārtotā kopsapulcē pieņemto lēmumu, ja 1 mēneša laikā pēc tā paziņošanas dienas no jauna sasauktā dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē (vai aptaujā) lems citādi. Pretējā gadījumā atkārtotās kopsapulces lēmums stāsies spēkā 1 mēnesi pēc tā paziņošanas dienas. Šādu kārtību paredz ar grozījumiem ieviestā 19¹.panta 3.daļa.

Līdzīgi noteikumi paredzēti arī par atkārtoti organizētu aptauju, ko nosaka grozījumos ietvertais 20².pants:

• sākotnējā aptauja nav bijusi lemttiesīga dzīvokļu īpašnieku kvoruma trūkuma dēļ, tas ir, dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem, noteiktajā termiņā nav snieguši atbildi;
• atkārtota aptauja tiek organizēta 1 mēneša laikā, bet ne agrāk kā 2 dienas pēc sākotnējās aptaujas;
• tās darba kārtībā ietverti tikai tie jautājumi, kas bijuši iekļauti sākotnējā aptaujā izlemjamo jautājumu sarakstā un kas pieņemami ar vienkāršu balsu vairākumu;
• atkārtotā aptaujā piedalās vairāk nekā 1/3 no visu dzīvokļu īpašumu īpašniekiem;
• un “par” nobalso vairāk nekā puse no atkārtotajā aptaujā pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem.

Arī atkārtotā aptaujā pieņemts lēmums stājas spēkā 1 mēnesi pēc tā paziņošanas dienas, ja šajā laikā dzīvokļu īpašnieku kopība no jauna sasauktā dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai, pieņemot lēmumu aptaujas veidā, par attiecīgo jautājumu nav lēmusi citādi.

Rezumējot – jaunie grozījumi ir radīti ar mērķi, lai ne tikai vienkāršotu daudzu jautājumu pieņemšanu dzīvokļu kopībā, bet arī motivētu dzīvokļu īpašnieku vairākumu aktīvi iesaistīties tiem svarīgu jautājumu izlemšanāvai arī dodot iespēju mazākumam izlemt par mājas attīstību, ja vairākums joprojām paliek pasīvs. Grozījumi ļaus vienā vai citādā veidā pieņemt tādus lēmumus dzīvokļu īpašnieku kopībā, kas līdz šim bija ilgstoši “iestrēguši”, piemēram, par mājas remontu vai renovāciju.

Izmaiņas saziņā

Grozījumu kontekstā ir svarīgi pieminēt arī papildinājumus likumā, kas attiecas uz dzīvokļu īpašnieku kopības saziņu un katra tās dzīvokļa īpašnieka pienākumu būt sasniedzamam. Proti, jebkāda saziņa par kopsapulci vai aptauju vai informācija saistībā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu turpmāk tiks nosūtīta, izmantojot secīgi šādus saziņas līdzekļus:

• e-pasts;
• oficiālā elektroniskā adrese, (ja tāda ir izveidota);
• korespondences adrese.

Ja korespondences adrese Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) nebūs norādīta, tad minēto informāciju nosūta uz dzīvokļa īpašuma adresi.

Dzīvokļu īpašniekiem, kuri nav norādījuši pārvaldniekam vai mājas lietas kārtotājam savu kontaktinformāciju un ja tā atšķiras no dzīvokļa īpašuma adreses,, noteikts pienākums līdz 2024.gada 31.decembrim to iesniegt. Kontaktinformācija sastāv no šādiem rekvizītiem:

• tālrunis;
• e-pasta adrese;
• korespondences adrese, ja tā atšķiras no dzīvokļa īpašuma adreses.

Pēc grozījumu stāšanās spēkā likums paredzēs, – ja dzīvokļa īpašnieks nav iesniedzis kontaktinformāciju, par adresi saziņai ar pārvaldnieku tiek uzskatīta dzīvokļa īpašuma adrese. Tādējādi faktiski tiek mēģināts noregulēt, ka dzīvokļa īpašnieks pats atbild par savu sasniedzamību, bet gadījumos, ja kontaktinformācija nav norādīta, tad pēdējais/galējais īpašnieka sasniedzamības punkts ir tā dzīvokļa īpašums, lai gan likums ļaus iegūt arī deklarēto dzīvokļa īpašnieka dzīvesvietas adresi. Ja dzīvokļa īpašnieks nebūs bijis sasniedzams nevienā no minētajām adresēm, tad viņš normālā kārtā nevarēs izteikt iebildumus par to, ka nav saņēmis informāciju.

Publikācija: iTiesības