Jauns birokrātijas slogs nekustamā īpašuma darījumos

Vēl nav nožuvusi tinte uz jaunās valdības deklarācijas, kas iedvesmo ar šādiem vārdiem: “Lai mazinātu birokrātiju un valsts pārvaldi padarītu elastīgāku, vairāk uzticēsimies uzņēmēju, iedzīvotāju un pašvaldību spējai vadīties pēc pašdeklarācijas principa (..) regulāri vērtēsim rezultātus, pārskatot un optimizējot esošos pārvaldes procesus, funkcijas un tam paredzēto finansējumu.”  Nupat novērsta arī iecere uzlikt pienākumu deklarēt saņemtās dāvanas vērtībā virs 100 eiro. Diskusijās starp uzņēmējiem un politiķiem arvien biežāk izskan frāzes, ka ar “finanšu sistēmas kapitālo remontu” esam mazliet pārspīlējuši un prasības vajadzētu saprātīgi mazināt. Liekas, griežam stūri pareizajā virzienā, bet…

Saeimā iesniegti grozījumi Zemesgrāmatu likumā, kas ārvalstu fiziskām un juridiskām personām liks atrotīt piedurknes jaunu dokumentu sagādāšanā vai vismaz atvērt makus papildu izdevumiem. Protams, likumprojekts pamatots ar ģeopolitisko situāciju un drošību, bet vai nevajadzīgu šķēršļu likšana investīcijām arī nav valsts drošības jautājums?

Īsumā par to, kas tiek ierosināts. Ārvalstu fiziskām personām pirms reģistrācijas zemesgrāmatā jāreģistrējas Latvijas Fizisko personu reģistrā. Savukārt, ārvalstu juridiskām personām jāiesniedz savas valsts reģistrācijas iestādes uzziņa par patiesā labuma guvējiem. Un odziņa uz kūkas – ja šādu uzziņu iesniegt nevar (tālāk paskaidrošu, kāpēc daudzos gadījumos tas nav iespējams), darījums jāslēdz notariālā akta kārtībā, par to maksājot nieka 0,5% no darījuma summas. Protams, vienmēr paliek alternatīva – biznesu Latvijā neveikt.

Pirmā nesaprotamā lieta, – kāpēc šādas prasības iecerēts attiecināt ne tikai uz īpašuma iegūšanu, bet uz jebkuru reģistrāciju? Tas nozīmē arī uz hipotēkām, nomas līgumiem un pat īres līgumiem. Vēl nesen priecājāmies par jaunā Īres likuma pieņemšanu, kas paredzēja īres līgumu reģistrāciju ar elektronisko parakstu bez notāra apmeklējuma, bet tagad jebkuram ārvalstniekam būs jāreģistrējas Latvijas Fizisko personu reģistrā. To var izdarīt vai nu apmeklējot PMLP (vēl šorīt redzēju pagaru rindu pie PMLP nodaļas uz ielas) vai ar notāra starpniecību. Likumprojekts pamatots ar nepieciešamību efektīvāk piemērot sankcijas, taču nav dzirdēts, ka citur pasaulē fokuss sankciju piemērošanā būtu uz nomniekiem, īrniekiem vai hipotekārajiem aizdevējiem.

Kāpēc šobrīd aktualizēta reģistrācija Fizisko personu reģistrā? Tieslietu ministrija paskaidro, ka zemesgrāmatās esot aptuveni 26 tūkstoši ārvalstu personu, kuras neesot identificētas. Bet kā tā varēja notikt, ja katru nostiprinājuma lūgumu apliecinājis notārs un personas identificēšana noteikti ietilpst notāra pienākumos pat, ja tiek apliecināts tikai paraksts? Izrādās, daudzi īpašumi esot reģistrēti uz pilnvaras pamata (diezgan loģiski, ja persona ir ārvalstnieks un atrodas savā zemē) un šādos gadījumos tiekot identificēts pilnvarnieks, bet ne pilnvaras izsniedzējs. Proti, tā persona, kura ir tiešais darījuma dalībnieks (lai arī ar pilnvarnieka palīdzību), netiekot identificēta. To lasot, asociācijas ar Lūisa Kerola uzburto Aizspoguliju raisās pašas no sevis.

No likumprojekta anotācijas īsti nav saprotams, vai iecerēts, ka reģistrācija Fizisko personu reģistrā jāveic pirms darījuma, vai to var veikt vienlaicīgi ar nostiprinājuma lūguma parakstīšanu pie notāra. Cerams, ka šīs procedūras varēs apvienot un tas minimāli ietekmēs darījumiem reāli patērējamo laiku. Kopumā apsveicami ir arī tas, ka vienlaikus tiek veikti grozījumi, kas pieļaus reģistrāciju veikt uz legalizēta personu apliecinoša dokumenta kopijas pamata. Tomēr paliek jautājumi, – vai nevarētu pieļaut arī dokumenta kopijas iesniegšanu, ko apliecinājusi pati persona ar droši elektronisko parakstu (kā to, piemēram, pieļauj Uzņēmumu reģistrs)? Kā arī, – vai dokumenta kopijas iesniegšana ir nepieciešama, ja pilnvaru ārvalstī apliecinājis notārs (vismaz no tām valstīm, kurās notariāta institūts atbilst tam pašam augstajam standartam kā Latvijā)?

Maza nianse – tie ārvalstnieki, kuri īpašumus iegādājušies, pirms šāda norma stājusies spēkā, nevarēs vienkārši pateikt, ka tiem apnikusi Latvijas arvien pieaugošā birokratizācija, un, ka tie vēlas īpašumu pārdot, un no Latvijas ar savām investīcijām aiziet. Lai saņemtu izejas biļeti, arī būs jāreģistrējas Latvijas Republikas Fizisko personu reģistrā.

Vēl interesantākas ir prasības attiecībā uz juridiskām personām. Kā jau minēts, lai veiktu jebkādu reģistrāciju zemesgrāmatā, jāiesniedz savas valsts reģistrācijas iestādes izdota uzziņa par patiesā labuma guvējiem (PLG). Varētu jautāt, kas tās par ārvalstu juridiskām personām, kuras zemesgrāmatā reģistrē tiesības tieši, nevis dibinot meitas uzņēmumu Latvijā, un, kuras nevar iesniegt šādu uzziņu? Varbūt mums tādas Latvijā nemaz nav vajadzīgas? Minēšu dažus no praksē izplatītākajiem piemēriem.

Ārvalstu bankas un finanšu iestādes, t.sk. ERAB, Eiropas Investīciju banka, Ziemeļu investīciju banka, kuras finansē Latvijas uzņēmumus un zemesgrāmatā reģistrē hipotēkas. Ārvalstu investīciju fondi, kuru regulējums nepieļauj meitas uzņēmumu dibināšanu, bet pieprasa īpašumu iegūt tieši. Jebkurš biržā kotēts uzņēmums. Jebkuras ārvalstu vēstniecības Latvijā. Jāatgādina, ka par PLG uzskatāma persona, kurai ir vismaz 25% kapitāla, bet ja uzņēmuma akcionāru struktūra ir sadrumstalotāka, tad tiek uzskatīts, ka PLG nav iespējams noskaidrot.

Šo uzskaitījumu varētu vēl turpināt. Turklāt ir daudzas valstis, kurās šāda veida uzziņas saņemt vispār nevar un PLG jānosaka pēc citiem dokumentiem. Tieslietu ministrija likumprojekta anotācijā šādas valstis sauc par augsta riska valstīm. Cerams, ka likumprojektu anotācijas nelasa mūsu lielākā ģeopolitiskā sabiedrotā – ASV – vēstniecībā, jo no šīs valsts kompāniju reģistrācijas iestādēm šādas uzziņas saņemt nav iespējams.

Vai tie, kas nevar iesniegt šādas uzziņas, var nopirkt kādu indulģenci? Var. Par 0.5% no darījuma summas darījumu var slēgt notariāla akta kārtībā un tad šādas prasības nepiemēro, jo tiek prezumēts, ka notārs grēksūdzi ir uzklausījis un grēkus atlaidis. Un tas ir situācijā, kad teju jebkurā nekustamā īpašuma darījumā ir iesaistīta vesela virkne citu AML subjektu (bankas, grāmatvedības pakalpojumu sniedzēji, mākleri, juridiskie konsultanti). Te jāmin, ka ārvalstu banku izsniegto kredītu summas parasti sākas no apmēram 50 miljoniem (jo ar mazākām summām darījuma formalitāšu izmaksu dēļ operēt nav lietderīgi sākt), savukārt, ārvalstu investīciju fonda interesi neradīs īpašumi ar vērību zem apmēram 30 miljoniem. Bet, piemēram, nesenais darījums par biroju centra Jaunā Teika pārdošanu, pārsniedza 100 miljonus eiro. Cik veido 0,5% no šīm summām, katrs var izrēķināt pats.

Uzņēmumu reģistrs savā darbībā neaprobežojas ar ārvalsts reģistrācijas iestādes izsniegtām uzziņām, bet pieļauj PLG identificēšanu arī ar citiem dokumentiem (ņemot vērā, ka katrā valsti šie dokumenti var būt atšķirīgi). Ja to var izvērtēt Uzņēmumu reģistra valsts notāri, kāpēc to nevar pirmās instances tiesas tiesneši, kas lemj par ierakstiem zemesgrāmatā? Turklāt, Uzņēmumu reģistrs augstāk aprakstītajās situācijās akceptē arī ierakstu – “patiesā labuma guvēju nav iespējams noskaidrot”. Tāpēc ir ļoti svarīgi, lai prakse Uzņēmumu reģistrā un zemesgrāmatā neatšķirtos, un tiešajiem darījumiem ar nekustamo īpašumu nebūtu paredzēts augstāks birokrātiskai slogs nekā investīcijām uzņēmumos.

Nauda un laiks no uzņēmēju kabatas nav budžeta izdevumi, tāpēc likumprojekta anotācijā norādīts, ka ietekmes uz budžetu nav. Ir arī norādīts uz šādu makroekonomisko ietekmi: “Tiks nodrošināta efektīvu starptautisko un nacionālo sankciju izpilde, tādējādi veicinot Latvijā drošu uzņēmējdarbības un investīciju piesaistes vidi”. Tikai mazu darvas karotīti atļaušos. Kāda ir garantija, ka pēc darījuma veikšanas Latvijā patiesā labuma guvējs ārvalstu uzņēmumā nenomainās? Vai vērts mucā sist zelta tapu, ja mucas dibens caurs?

Likumprojekts ir tikko iesniegts un tajā vēl iespējamas izmaiņas. Valdības aizstāvībai jāatzīst, ka tas Saeimā iesniegts tieši, nevis caur valdību. Iespējams, ka citā situācijā valdība būtu ar pirkstu vilkusi līdzi savai deklarācijai un konstatējusi kādu neatbilstību pašu deklarētajam – vairāk uzticēsimies uzņēmēju, iedzīvotāju un pašvaldību spējai vadīties pēc pašdeklarācijas principa… Lai nu kā, likumprojektā noteikti nepieciešamas korekcijas. Atļaušos dažas piedāvāt:

• Jaunās prasības attiecināt tikai uz īpašuma iegūšanu;
• Pilnveidot personu identifikācijas procedūru pie nostiprinājuma lūgumu parakstīšanas – identificēt arī pilnvaras devēju un veikt ārvalstnieku reģistrāciju Fizisku personu reģistrā vienlaicīgi ar to;
• Vienādot prasības PLG identificēšanai Uzņēmumu reģistrā un zemesgrāmatā – PLG identificēt pēc attiecīgajā valstī reāli iegūstamajiem dokumentiem, nevis tikai pēc “reģistrācijas iestādes uzziņas”, un pieļaut ierakstus “PLG noskaidrot nav iespējams”;
• Ja notariāls akts tiek saglabāts kā vienīgais “apkārtceļš”, noteikt notāra atlīdzības griestus, kas atbilst reālajam darbam apjomam PLG identificēšanā. Šis jautājums ir svarīgs arī plašākā kontekstā, lai izbeigtu gadiem ilgstošo notāru lobija spiedienu uz obligāta notariālā akta ieviešanu, diemžēl, ne bez atsevišķu valsts institūciju atbalsta.

Publikācija: delfi.lv