Nekustamā īpašuma iegāde no nerezidenta. Kā tiek piemēroti nodokļi?

No mājas, dzīvokļa vai cita īpašuma pārdošanas sludinājuma uzreiz netop skaidrs, kas to piedāvā. Reizēm gadās, ka izcilu vai cenas ziņā pievilcīgu “pērli” pārdod ārvalstnieks.

Ceļš līdz darījuma noslēgšanai, it īpaši, ja pārdevējs ir Krievijas vai Baltkrievijas pilsonis, nebūs rozēm kaisīts, drīzāk – pretēji.

Tiem, kas vēlas iegādāties nekustamo īpašumu no nerezidentiem – gan fiziskām, gan juridiskām personām, kuras nav iekļautas starptautiskajos sankciju sarakstos –, šai nodokļu piemērošanas kārtībai ir jāpievērš īpaša uzmanība, viņa uzsver, atgādinot vispārīgu principu. Proti, ienākums, kas tiek gūts no nekustamā īpašuma pārdošanas Latvijā, tiek aplikts ar nodokli Latvijā – neatkarīgi no tā, kurā valstī īpašuma pārdevējs dzīvo (ja tā ir fiziska persona) vai ir reģistrēts (ja tā ir juridiska persona).

Situācija: pārdevējs ir juridiska persona (nerezidents)

Ja īpašuma pircējs ir Latvijas juridiska persona vai pašnodarbināta persona, tam ir pienākums darījuma brīdī ieturēt 3 % uzņēmumu ienākuma nodokli (UIN) no kopējās pirkuma summas un šo summu iemaksāt valsts budžetā. Turklāt pircējam ir pienākums iesniegt Valsts ieņēmumu dienestam (VID) pārskatu par UIN aprēķinu nerezidentam par šo darījumu 30 dienu laikā no pārdošanas brīža.

Savukārt, ja īpašumu pērk fiziska persona – Latvijas rezidents, kas nav pašnodarbināta persona, nerezidentam jeb pārdevējam pašam būs pienākums iesniegt pārskatu un samaksāt nodokli Latvijas budžetā.

Situācija: pārdevējs ir fiziska persona (nerezidents)

Ja nekustamo īpašumu mūsu valstī pārdod fiziska persona, kas nav Latvijas nodokļu rezidents, nodokļu piemērošanas kārtība atšķiras atkarībā no tā, vai pircējs ir juridiska vai fiziska persona.

Ja pircējs ir juridiska persona vai pašnodarbināta persona, tieši viņam ir pienākums ieturēt iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN). Šādā gadījumā tie ir 3 %. Summu pircējs iemaksā valsts budžetā. Viņam papildus ir jāiesniedz paziņojums “Par fiziskas personas izmaksātām summām” VID par šo darījumu.

Savukārt, ja īpašumu iegādājas fiziska persona – Latvijas rezidents, kas nav pašnodarbināta persona, par nodokļa maksāšanu ir atbildīgs pārdevējs, nerezidents. Šajā gadījumā viņam ir jāiesniedz deklarācija un jāaprēķina nodoklis 25,5 % apmērā no kapitāla pieauguma. Kapitāla pieauguma ienākumu aprēķina kā starpību starp atsavināšanas cenu un īpašuma iegādes izmaksām, no kuras atņem arī visus ar īpašumu saistītos ieguldījumus, kas veikti tā turēšanas laikā.

Tādēļ, ja pircējs ir Latvijas rezidents – juridiska persona vai pašnodarbināta persona, tam vienmēr ir pienākums ieturēt nodokli darījuma brīdī un to samaksāt valsts budžetā. Savukārt, ja pircējs ir fiziska persona, par nodokļu maksāšanu ir atbildīgs pārdevējs.

Ja nekustamā īpašuma pārdevējs ir uzņēmums, kas ir reģistrēts Baltkrievijā, vai fiziska persona, kas ir Baltkrievijas nodokļu rezidents, iepriekš aprakstītās situācijas ir piemērojamas arī šajā gadījumā.

Darījumi ar Krievijas rezidentiem

Sākot ar 2023. gada 1. jūliju, Krievijas Federācija ir oficiāli iekļauta zemu nodokļu vai beznodokļu valstu un teritoriju sarakstā. Tas nozīmē, ka jebkādi maksājumi Krievijā reģistrētiem uzņēmumiem vai fiziskām personām, Krievijas nodokļu rezidentiem, no Latvijas puses tiek uzskatīti par darījumiem ar personām, kas atrodas ofšoru jurisdikcijās. Turklāt šādi darījumi automātiski tiek uzskatīti par darījumiem ar saistītajām personām, kas nozīmē papildu pienākumus.

Arī šajā gadījumā ir nianses – atkarībā no tā, vai īpašumu pārdod juridiska vai fiziska persona.

Situācija: pārdevējs ir juridiska persona no Krievijas

Latvijas juridiskai personai, pašnodarbinātai vai fiziskai personai, iegādājoties īpašumu no juridiskas personas, kas ir reģistrēta Krievijas Federācijā, ir pienākums piemērot 20 % UIN likmi. Tā ir paaugstināta nodokļa likme pret parasto praksi.

Lai piemērotu UIN 3 % likmi, pircējam, kas veiks maksājumu uz Krieviju, ir tiesības pierādīt, ka konkrētais darījums nav veikts ar mērķi samazināt apliekamo ienākumu Latvijā un nav pretrunā ar godīgas nodokļu prakses principiem. Šādos gadījumos ir iespējams iesniegt speciālu pieprasījumu VID, lūdzot atļauju nepiemērot paaugstināto UIN likmi 20 %.

Pieprasījums jāiesniedz VID, un papildus tam darījumam jābūt atspoguļotam arī uzņēmuma transfertcenu dokumentācijā, kas pierāda, ka tas veikts atbilstoši tirgus vērtībai.

Situācija: pārdevējs ir fiziska persona – Krievijas nodokļu rezidents

Ja darījums notiek starp Latvijas rezidentu – juridisku personu, pašnodarbinātu personu vai fizisku personu – un Krievijas nodokļu rezidentu, fizisku personu, pircējām ir jāietur IIN 25,5% apmērā. Šī prasība attiecas uz visiem maksājumu veidiem, tostarp pārskaitījumiem uz kontiem Krievijā, maksājumiem Krievijas pārstāvjiem, savstarpējo norēķinu ieskaitēm, pārskaitījumiem uz trešo personu kontiem, ja tie ir saistīti ar Krievijas pusēm.

VID ir tiesības atļaut neieturēt IIN 25,5 % apmērā, ja maksājuma veicējs pamatoti pierāda, ka maksājumi nav veikti ar nolūku samazināt apliekamo ienākumu Latvijā vai izvairīties no nodokļu nomaksas. Ja vēlāk VID nodokļu kontroles procesā konstatē, ka darījuma apstākļi bijuši maldinoši vai slēpti, piešķirtā atļauja var tikt anulēta un IIN jāpiemēro ar atpakaļejošu spēku kā nokavētais nodokļa maksājums.

Situācija: pārdevējam ir “divas pases”

Šie nosacījumi attiecas gan uz uzņēmumiem, kas ir reģistrēti Krievijā, gan uz fiziskām personām, kurām darījuma brīdī ir Krievijas nodokļu rezidence. Vērts norādīt, ka ar juridiskām personām situācija ir vienkāršāka – ja uzņēmums reģistrēts Krievijā, tas automātiski tiek uzskatīts par Krievijas rezidentu.

Savukārt ar fiziskām personām situācija ir sarežģītāka, jo viss atkarīgs no tā, vai persona konkrētajā brīdī ir Krievijas nodokļu rezidents. Tādēļ darījumos ar fiziskām personām no Krievijas vienmēr nepieciešams pārbaudīt viņu nodokļu rezidences statusu dokumentāli, lai noteiktu, vai viņiem piemērojami īpašie noteikumi attiecībā uz nodokļu ieturēšanu.

Ir vērts atcerēties, ka darījumi ar Krievijas rezidentiem uzliek atbildību Latvijas rezidentiem – gan juridiskām, gan fiziskām personām – ieturēt nodokli un iemaksāt to valsts budžetā.

Piemērām, ja SIA “Māja” pirks nekustamo īpašumu no fiziskas personas, Krievijas nodokļu rezidenta, SIA “Māja” būs pienākums ieturēt IIN 25,5 % apmērā no darījuma summas maksājuma brīdī, iesniegt paziņojumu par fiziskajai personai izmaksātajām summām VID un samaksāt IIN valsts budžetā.

Ja darījums noticis pēc tirgus vērtības un pircējs var to pamatot, piemēram, ar nekustamā īpašuma vērtējumu, SIA “Māja” ir tiesības pirms maksājuma veikšanas iesniegt VID pieprasījumu, lūdzot atļauju piemērot 3 % IIN likmi, nevis automātiski piemērot 25,5 % IIN.