Nomas vai īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā – kādi ieguvumi?

Atbilstoši Civillikuma 2124.pantam, tiklīdz abas puses ir vienojušās par nomas vai īres līguma būtiskām sastāvdaļām, tas ir, par priekšmetu un maksu, līgums uzskatāms par noslēgtu. Nekustamā īpašuma nomas vai īres gadījumā līguma pusēm ir iespēja nomas vai īres tiesību arī ierakstīt attiecīgā nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā. Kādēļ līguma pusēm izvēlēties reģistrēt noslēgto nomas vai īres līgumu zemesgrāmatā?

Nomnieka vai īrnieka ieguvumi

Pusēm noslēdzot nomas vai īres līgumu, tās iegūst savstarpējas saistību tiesības, tas ir, tiesības prasīt līguma izpildi no otras līguma puses – nomniekam vai īrniekam no iznomātāja vai izīrētāja, un iznomātājam vai izīrētājam no nomnieka vai īrnieka.

Savukārt, atbilstoši Civillikuma (CL) 2126.pantam, ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatā, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību. Tas nozīmē, ka iegūtā saistību tiesība – nomas vai īres tiesība – ar tās ierakstīšanu zemesgrāmatā būs saistoša ne tikai pašiem līguma slēdzējiem, bet jebkurai trešajai personai, kurai nākotnē radīsies kādas tiesības uz attiecīgo nekustamo īpašumu, tajā skaitā arī jaunajam nekustamā īpašuma īpašniekam, ja nekustamais īpašums nākotnē tiks atsavināts.

Minēto precizē CL 2174.pants, kas paredz – ja iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, nekustamā īpašuma jaunajam īpašniekam nomas vai īres līgums jāievēro tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā. Tādējādi ar nomas vai īres līguma reģistrēšanu zemesgrāmatā nomnieks vai īrnieks sevi nodrošina, ka nomas vai īres līgums netiek izbeigts gadījumā, ja īpašums ir atsavināts trešajai personai, kas nav sākotnējais iznomātājs vai izīrētājs. Tas attiecas arī uz īpašnieka maiņu nekustamā īpašuma izsoles rezultātā.

Savukārt, ja nomas vai īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, tad atbilstoši CL 2174.pantam tas nav saistošs jaunajam objekta īpašniekam. Turpmākā nomas vai īres līguma spēkā esamība atkarīga gan no līguma veida (noma vai īre), gan jaunā īpašnieka intereses saglabāt līgumu spēkā.

Nomas līguma gadījumā nekustamā īpašuma īpašnieka maiņa pati par sevi nav pamats nomas līguma automātiskai izbeigšanai. Līdz ar to, pat ja nomas līgums nav reģistrēts zemesgrāmatā, jaunais īpašnieks, ja vēlas, to var turpināt. Tomēr, ja jaunais īpašnieks to nevēlas, nomniekam ir risks, ka īpašnieks uzteiks nomas līgumu, jo likums to pieļauj.

Savukārt, īres līguma gadījumā Dzīvojamo telpu īres likuma 28.pants paredz, ka objekta atsavināšanas gadījumā, ja īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, īres līgums izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Šeit gan jāievēro minētā likuma Pārejas noteikumu 2.punkts attiecībā uz nereģistrētiem īres līgumiem, kas noslēgti pirms 2021.gada 1.maija – šādi līgumi ir saistoši jaunajam īpašniekam līdz līguma termiņa beigām, tomēr ne ilgāk kā līdz 2026.gada 31.decembrim. Protams, jaunais īpašnieks var izvēlēties labprātīgi turpināt īres attiecības ar līdzšinējo īrnieku, bet tādā gadījumā ir noslēdzams jauns īres līgums.

Iznomātāja vai izīrētāja ieguvumi

No minētā varētu šķist, ka vienīgais ieguvējs no nomas vai īres līguma reģistrēšanas ir nomnieks vai īrnieks, un iznomātājs vai izīrētājs, piekrītot reģistrācijai, tikai apgrūtina savu nekustamo īpašumu. Tomēr zināmā mērā ieguvējs var būt arī iznomātājs vai izīrētājs.

Ja jaunais īpašnieks uzsaka iepriekšējā īpašnieka noslēgtu nomas vai īres līgumu, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā, atbilstoši CL 2174.pantam nomnieks vai īrnieks ir tiesīgs prasīt no iepriekšējā īpašnieka visus zaudējumus, kas tam nodarīti saistībā ar nomas vai īres līguma pirmstermiņa izbeigšanu. Savukārt, ja nomas vai īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā, šāds risks iznomātājam vai izīrētājam nepastāv (tas, saprotams, neizslēdz tiesības jaunajam īpašniekam prasīt līguma izbeigšanu uz cita līgumā vai likumā noteikta pamata, ja tāds pastāv vai rodas nākotnē).

Turklāt, ja nomas vai īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā, iznomātājam vai izīrētājam ir pieejams arī saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanas process saskaņā ar Civilprocesa likuma 50.nodaļu. Tas var būt noderīgs gadījumos, kad terminēts nomas vai īres līgums paredz nomnieka vai īrnieka pienākumu termiņa notecējuma dēļ vai nesamaksātas nomas vai īres maksas dēļ atbrīvot nomāto vai īrēto īpašumu, kā arī pienākumu samaksāt nomas vai īres maksu, bet nomnieks vai īrnieks to nedara. Tad iznomātājs vai izīrētājs var vērsties tiesā ar pieteikumu par bezstrīdus piespiedu izpildīšanu, kas septiņu dienu laikā tiek izskatīts tiesas procesā bez iesaistīto pušu dalības. Šādam tiesas lēmumam ir izpildu dokumenta spēks, un to uzreiz var iesniegt izpildīšanai zvērinātam tiesu izpildītājam.

Senāta lēmums lietā Nr. SKC-50/2025

Nomas vai īres līguma reģistrācijas zemesgrāmatā nozīmīgumu apliecina arī Senāta 2025.gada 29.aprīļa lēmums lietā SKC-50/2025. No lietas apstākļiem izriet, ka garāžu ēkas (kā patstāvīga nekustamā īpašuma) zemesgrāmatas nodalījumā bija nostiprinātas 19 garāžu nomas tiesības, pamatojoties uz nomas līgumiem, kas bija noslēgti starp iepriekšējo ēkas īpašnieku – garāžu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību – un 19 fiziskām personām kā nomniekiem.

2020.gadā kooperatīvo sabiedrību atbilstoši Kooperatīvo sabiedrību likumam izslēdza no Uzņēmumu reģistra bez likvidācijas (sakarā ar likvidatora neiecelšanu) un tās mantu pielīdzināja bezmantinieku mantai. Atbilstoši CL 416.pantam šāda manta piekrīt valstij, un 2023.gadā īpašumtiesības uz to zemesgrāmatā tika nostiprinātas Latvijas valstij Finanšu ministrijas personā.

CL 416.panta septītajā daļā noteikts, ka ierakstot zemesgrāmatā īpašuma tiesības valstij uz nekustamo īpašumu, kas atzīts par bezmantinieka mantu, vienlaikus tiek dzēstas uz šo īpašumu ierakstītās parādu saistības, apgrūtinājumi un aizlieguma atzīmes. Pamatojoties uz šo normu, jaunais īpašnieks lūdza tiesu (zemesgrāmatu) dzēst uz nekustamo īpašumu nostiprinātos apgrūtinājumus – visas 19 reģistrētās nomas tiesības, tomēr minētais nostiprinājuma lūgums tika atstāts bez ievērības. Zemgales apgabaltiesa rajona tiesas lēmumu atstāja negrozītu, tādēļ lieta pēc ministrijas blakus sūdzības nonāca Senātā.

Senāts, izskatot jautājumu kasācijas kārtībā, secināja, ka spēkā esošā CL 416.panta septītā daļa nepārprotami paredz, ka valstij iegūstot īpašuma tiesības uz bezmantinieku mantu, no nekustamā īpašuma nodalījuma ir dzēšami visi reģistrētie apgrūtinājumi, tajā skaitā nomas tiesības. Tomēr Senāta ieskatā šāda likuma norma ir pretrunā ar civiltiesību sistēmā ietverto principu, ka zemesgrāmatā nostiprinātajām tiesībām ir absolūts spēks, proti, šīs tiesības ir spēkā pret visām personām, tajā skaitā pret jaunajiem īpašniekiem neatkarīgi no veida, kādā nekustamais īpašums ir iegūts. Vēl jo svarīgāk, CL 416.panta septītā daļa ir pretrunā arī ar augstāka juridiskā spēka normām, proti, Satversmes 91.pantu, kas paredz visu cilvēku vienlīdzību likuma un tiesas priekšā, un Satversmes 105.pantu, kas paredz visu cilvēku tiesību uz īpašumu. Senāta ieskatā jēdziens “īpašums” ietver arī līguma tiesības ar ekonomisku vērtību, kas ir arī nomas tiesības, īpaši, ja tās ir reģistrētas zemesgrāmatā.

Tādēļ zemesgrāmatā reģistrēto nomas tiesību dzēšana, nostiprinot valsts īpašuma tiesības uz bezmantinieka mantu, Senāta ieskatā ir uzskatāma par personu (šajā gadījumā – nomnieku) pamattiesību ierobežojumu, kas noteikts ar minēto likuma normu un kuram nav saskatāms leģitīms mērķis.

Līdz ar to Senāts secināja, ka lietā piemērojamā norma – CL 416.panta septītā daļa – nesamērīgi ierobežo personu tiesības, kuras aizsargā Satversme, un tādēļ nolēma iesniegt pieteikumu Satversmes tiesā par minētās normas atzīšanu par neatbilstošu Satversmes 91. un 105.pantam.