Ar grozījumiem tiek ieviests princips “parāds seko dzīvoklim”

Turpmāk maksājumi un parādi par dzīvokļa uzturēšanu un apsaimniekošanu tiks piesaistīt konkrētam dzīvokļa īpašumam, un jebkurš dzīvokļa īpašuma īpašnieks būs atbildīgs par šādiem maksājumiem un parādiem. To paredz grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā (DZĪL), kas stājas spēkā 2025.gada 16.jūlijā. Ko jaunā kārtība nozīmē praksē un kas turpmāk jāņem vērā, iegādājoties dzīvokļa īpašumu?

Ko paredz grozījumi?

Grozījumi DZĪL nosaka jaunā dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par dzīvokļa īpašuma izdevumu segšanu 3 gadu retrospektīvā periodā. Šī kārtība tiks piemērota no 2026.gada 1.janvāra. Grozījumu pārejas noteikumi nosaka, ka princips “parāds seko dzīvoklim” attieksies uz tādiem dzīvokļiem, kuru brīvprātīgā atsavināšana (pārdošana, dāvināšana) notikusi pēc 2025.gada 31.decembra, tāpat paredzēta arī specifiska atbildība par iepriekšējā īpašnieka parādiem grozījumu spēkā stāšanās brīdī.

DZĪL 13.^¹panta 7.daļā noteikts, ka uz pienākumu segt dzīvokļa parādus tiek attiecināti Civillikuma (CL) noteikumi par reālnastām. Saskaņā ar CL 1260.pantu reālnasta ir uz nekustamu īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā, graudā vai klaušās.

Citiem vārdiem sakot, parāds uz dzīvokli 3 gadu garumā pirms īpašuma atsavināšanas turpmāk tiks uzskatīts par reālnastu. Šāds aprobežojums faktiski ir par labu visai dzīvokļu īpašnieku kopībai, lai novērstu tādus riskus kā dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu (piemēram, siltais ūdens, siltumenerģija) iespējamā pārtraukšana, kā arī lai nodrošinātu nepieciešamos līdzekļus mājas specifiskiem uzlabojamiem (piemēram, ēkas siltināšanai, jumta nomaiņai).

Kāpēc bija nepieciešamas izmaiņas?

Saskaņā ar šobrīd spēkā esošo regulējumu iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka parādi par komunālajiem pakalpojumiem vai citi maksājumi, kas izriet no pārvaldīšanas līguma un saistībām par mājas uzturēšanu, nepāriet uz jauno dzīvokļa īpašuma ieguvēju. Tas radīja risku, ka viena vai vairāku nemaksātāju dēļ visiem pārējiem mājas godprātīgajiem dzīvokļu īpašniekiem var tikt atslēgti būtiski pakalpojumi vai arī viņi ir spiesti segt kaimiņu parādus.

__________________________________________________________________________

Ar dzīvokļa iegādi tiek iegūti arī parādi par iepriekšējiem 3 gadiem

__________________________________________________________________________

Likuma anotācijā norādīts, ka “katra dzīvokļa īpašnieka neizpildītais vai nepienācīgi izpildītais lojalitātes pienākums pret dzīvokļu īpašnieku kopību, neveicot iemaksas uzkrājumu fondā, līdzīgi kā nemaksāšana par mājas pārvaldīšanas izdevumiem, skar dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāti”. Līdz ar to ar DZĪL tiek ieviests jauns 13.^¹pants, kas nosaka, ka uz dzīvokļa īpašumu gulstas tā īpašnieka pienākums segt:

•  dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus;
•  maksu par pakalpojumiem, kas saistīt ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (komunālie pakalpojumi);
•  iemaksas uzkrājumu fondā;
•  maksu par zemes likumiskās lietošanas tiesībām (lietošanas maksa).

Saskaņā ar CL 1261.pantu pienākums nest uz nekustamu īpašumu gulošu reālnastu jau ar pašu iegūšanu pāriet uz katru šā nekustamā īpašuma ieguvēju un viņam nav vajadzīgs to noteikti uzņemties. Grozījumi paredz, ka šāda reālnasta – maksājumi (vai to parādi) par dzīvokļa īpašumu – tiek nodibināta uz likuma pamata un tā nebūs jāreģistrē zemesgrāmatā, bet tā automātiski attieksies uz jebkuru jauno īpašnieku, iegūstot īpašuma tiesības uz dzīvokli.

Kādus maksājumus uzņemas dzīvokļa īpašnieks?

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi ir obligātie maksājumi par dzīvojamās mājas un tās zemes gabala uzturēšanu atbilstoši normatīvo aktu prasībām, kā arī citas pārvaldīšanas (apsaimniekošanas) darbības, par kurām dzīvojamās mājas īpašnieki ir vienojušies.

Komunālie maksājumi ir maksa par pakalpojumiem, kas ir obligāti dzīvojamās mājas uzturēšanai un noteikti Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta 2.daļas 1.punkta b) un c) apakšpunktā, proti:

• siltumenerģijas, arī dabasgāzes, piegāde,
• ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana,
• sadzīves atkritumu izvešana,
• elektroenerģijas nodrošināšana dzīvojamās mājas kopīpašuma daļām.

Iemaksas uzkrājumu fondā ir uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteikti naudas maksājumi, kas tiek veikti uzkrājumu fondā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību nodrošināšanai. Tie ietver izdevumus mājas uzlabošanai un attīstīšanai. To pieņemts saukt par remontu (uzkrājuma) fondu.

Visbeidzot kā obligātais maksājums ir zemes lietošanas maksa likumiskā – likumiskā maksa 4% apmērā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāk par 50 eiro gadā, ja dzīvojamā māja ir patstāvīgs īpašuma objekts un atrodas uz trešai personai piederoša zemes īpašuma. Šāds pienākums izriet no likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 38.panta.

__________________________________________________________________________

Dzīvokļa īpašuma ieguvējam būs pienākums nekavējoties segt dzīvokļa parādus

__________________________________________________________________________

Tas nozīmē, ka turpmāk DZĪL ar 13.^¹panta 1.daļu noteiks konkrētu uzskaitījumu, kādi maksājumi attiecas uz dzīvokli. Tā kā reālnasta netiek reģistrēta zemesgrāmatā,  arī kreditori (pakalpojumu sniedzēji), kas saņem attiecīgos maksājumus, netiks reģistrēti zemesgrāmatā, jo tie var mainīties. Tas, savukārt, sākotnēji varētu radīt risku, ka  jaunie dzīvokļa īpašuma ieguvēji pat nenojautīs, ka ir iegādājušies īpašumu ar parādiem un  ka tie būs jānomaksā. Šeit, manuprāt, īpaši svarīga loma būtu notāriem, īpaši šo izmaiņu sākumposmā rūpīgi izskaidrojot darījuma dalībniekiem pirms nostiprinājuma lūguma parakstīšanas, ka līdz ar dzīvokļa iegādi tiek iegūti arī parādi par iepriekšējiem 3 gadiem.

Kas jāņem vērā, iegādājoties dzīvokli

Grozījumu 13.^¹panta 2.daļā norādīts, ka ieguvējs atbild par maksājumu parādiem [..] un sedz arī nokavējuma procentus un maksā līgumsodu, ja tāds aprēķināts par parāda samaksas nokavējumu.

Turpmāk jebkuram nākamajam dzīvokļa īpašuma pircējam ir būtiski apzināties, ka dzīvoklis, ko viņš plāno iegādāties, var būt apgrūtināts ar parādiem un ar tiem saistītām blakusprasībām (procentiem, līgumsodu), par kuru samaksu pircējs būs atbildīgs. Tas dzīvokļa īpašuma iegādes procesu padarīs ilgāku un sarežģītāku, lai uzmanīgs pircējs varētu vispirms pārliecināties par dzīvokļa īpašuma maksājumu statusu.

Dzīvokļa īpašuma ieguvējam būs pienākums nekavējoties segt dzīvokļa parādus.  Kā praksē tiks interpretēts  termins “nekavējoties”,  rādīs nākamās tiesvedības, taču saskaņā ar šā brīža Senāta atziņām termins “nekavējoties” (gan citos gadījumos) tiek skaidrots kā “saprātīgā termiņā”. Tādējādi var secināt, ka samaksa būs jāveic saprātīgi īsā laikā pēc dzīvokļa iegādes. Katrā atsevišķā strīdus situācijā termins “nekavējoties” būs jāvērtē atbilstoši konkrētajiem lietas apstākļiem.

Dzīvokļa iepriekšējam īpašniekam un ieguvējam būs tiesības brīvi vienoties par parādu atlīdzināšanu. Ja jaunais īpašnieks būs samaksājis parādus, viņam saglabāsies prasījuma tiesības pret iepriekšējo īpašnieku. Pircējs un pārdevējs sarunu ceļā varēs, piemēram, vienoties par  pirkuma cenas samazinājumu atbilstoši parāda apmēram, par parāda atlaišanu , vai arī šo jautājumu vispār nerisināt, atstājot iespēju ieguvējam vēlāk celt prasību pret pārdevēju.

__________________________________________________________________________

Pat ja puses vienojas, kurš segs ar dzīvokli saistītos parādus, tas nemaina faktu – saskaņā ar likumu parāda piedziņa tiek vērsta pret jauno īpašnieku

__________________________________________________________________________

Savukārt pakalpojumu sniedzēji (pārvaldnieki, komunālo pakalpojumu sniedzēji u. c.) varēs vērsties pret dzīvokļa jauno īpašnieku par parādu apmaksu,neraugoties  uz to, vai un kā jaunais ieguvējs ir vienojies ar iepriekšējo īpašnieku. Pat ja puses vienojas, kurš segs ar dzīvokli saistītos parādus, tas nemaina faktu – saskaņā ar likumu parāda piedziņa tiek vērsta pret jauno īpašnieku.

Kā pircējam aizsargāt savas tiesības?

Jaunajam dzīvokļa ieguvējam DZĪL grozījumos piedāvāti šādi risinājumi, lai pasargātu savas intereses:

• iespēja saņemt izziņu par maksājumu izpildi;
• tiesības apstrīdēt (arī jau uzsāktā tiesvedībā) parādu un tā sekas, un iespēja izlietot visas iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka ierunas pret kreditoriem;
• pieprasīt, lai iepriekšējais dzīvokļa īpašnieks atlīdzina ieguvējam samaksāto parādu.

Izziņa par maksājumu izpildi

Izziņas saņemšana pēc būtības nerisinās dzīvokļa parāda jautājumu, taču ļaus potenciālajam ieguvējam novērtēt, vai un kādi parādi pastāv.  Tas palīdzēs izlemt, vai dzīvokli iegādāties un kādas garantijas prasīt no pārdevēja. Šādas vienošanās būtu jāiekļauj pirkuma līgumā.

Tajā pašā laikā šobrīd nav skaidrības par to, kādā apjomā potenciālais ieguvējs varēs saņemt šādu izziņu, vai varēs paļauties uz tajā sniegto informāciju. Vienlaikus ar grozījumiem DZĪL likumdevējs pieņēma arī grozījumus Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas tāpat stājas spēkā 2025.gada 16.jūlijā. Šie grozījumi nosaka, ka pakalpojuma sniedzējam vai pārvaldniekam  būs jāsagatavo izziņa par maksājumiem, kā arī izziņā jānorāda, kuri maksājumi tiek veikti tieši pakalpojumu sniedzējiem.

Aizķeršanās iespējama divos aspektos. Pirmkārt, izziņu varēs saņemt tikai pēc dzīvokļa īpašnieka (vai tā pilnvarnieka) lūguma, otrkārt, tiešo maksājumu gadījumā  būs jāvēršas pie pakalpojuma sniedzējiem par konkrētā pakalpojuma apmaksas statusu. Tas nozīmē, ka dzīvokļa pircējam varētu būt problemātiski iegūt izziņu vai ka būs jāsazinās ar vairākiem pakalpojuma sniedzējiem.

Ja izziņa būs saņemta, darījuma puses varēs vienoties, piemēram, par dzīvokļa pirkuma cenas samazinājumu par parāda apmēru. Taču iespējams arī, ka puses kompromisu nepanāks un darījums nenotiks.

Parāda apstrīdēšana

Parādus varētu apstrīdēt tad, ja dzīvokļa ieguvēja rīcībā ir kvalitatīva informācija un dokumenti no iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka. Piemēram, dzīvokļa īpašnieks risina saņemto pakalpojumu apmēra vai kvalitātes jautājumus ar pakalpojumu sniedzēju, un tādēļ  nav veicis maksājumus. Lai ieguvējs varētu izmantot pārdevēja ierunas, viņam jābūt nodrošinātam ar pierādījumiem, lai apstrīdētu nesaņemta (nekvalitatīva) pakalpojuma samaksas pienākumu.

Prasījums atlīdzināt veikto parāda samaksu

Prasījums atlīdzināt veikto parāda samaksu praksē var izrādīties grūti īstenojams. Proti, ja iepriekšējais dzīvokļa īpašnieks jau līdz šim nav izpildījis savas maksājuma saistības, tad visdrīzāk arī turpmāk piedziņa no šādas personas varētu būt apgrūtināta.

Ieguvēji un zaudētāji

Grozījumi DZĪL palīdzēs aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, komunālo pakalpojumu sniedzēju un pārvaldnieku iespējas atgūt maksājumus, kas attiecināmi uz dzīvokli. Savukārt neizdevīgākā pozīcijā grozījumi nostāda jaunos dzīvokļa ieguvējus.

__________________________________________________________________________

Šobrīd neizskatās, ka dzīvokļa īpašuma ieguvējam tiek nodrošināti reāli un skaidri tiesību aizsardzības mehānismi, kas ļautu izvairīties no “melna kaķa tvarstīšanas melnā istabā”

__________________________________________________________________________

Šobrīd neizskatās, ka dzīvokļa īpašuma ieguvējam tiek nodrošināti reāli un skaidri tiesību aizsardzības mehānismi, kas ļautu izvairīties no “melna kaķa tvarstīšanas melnā istabā”. Kaut arī regulējums par izziņas saņemšanu attiecībā uz maksājumu statusu un iespējamiem dzīvokļa parādiem ir uzlabots, taču praksē potenciālajam ieguvējam var nenodrošina iespējas saņemt šādas izziņas tieši, arī nav izslēgta “atrakstīšanās”. Informācijas trūkuma dēļ jaunajam īpašniekam var nākties atbildēt par iepriekšējā īpašnieka parādiem, bet regresa prasījuma praktiskā piedziņa varētu būt apšaubāma. Grozījumi prezumē, ka potenciālie dzīvokļa ieguvēji apzinās risku iegādāties dzīvokli ar iespējamām saistībām. Tajā pašā laikā, manuprāt,, īpaši grozījumu piemērošanas sākumposmā, noteikti būs daudz situāciju, kad ieguvējs būs nopircis “kaķi maisā”, jo nebūs informēts par jauno regulējumu un, iespējams, būs pievilināts ar lētāku cenu u.tml.

Toties grozījumi ir labā ziņa dzīvokļu īpašnieku kopībām, kurām būs iespēja saņemt nesamaksātos maksājumu, īpaši uzkrājumu fondā. Līdz ar to vairs nebūs jāizmanto uzkrātie līdzekļi, lai segtu citu dzīvokļu īpašnieku parādus, piemēram, par apkuri. Tā vietā šos līdzekļus varēs novirzīt plānotajiem mājas uzlabojumiem, energoefektivitātes paaugstināšanai u.tml.

Rezumējot, jāņem vērā, ka dzīvokļa iegādes process kļūs sarežģītāks un var radīt papildu tiesvedības riskus. Nākotnē būs nepieciešams izstrādāt vienkāršu risinājumu, kas ļautu savlaicīgi pārbaudīt dzīvokļa parādu esamību.

Publicitāte: iTiesibas.lv. 24.07.2025.