Īpašuma pirmpirkuma tiesības

Kam pienākas īpašuma pirmpirkuma tiesības? Kuros gadījumos tās ir spēkā? Kādā veidā būtu jāpaziņo par šīm tiesībām un kā par tām uzzināt? Skaidrojam!

Pirmpirkuma tiesība ir priekšrocība (salīdzinot ar citiem pircējiem) pirkt lietu, ja īpašnieks to pārdod. Tas nozīmē, ka pirmpirkuma tiesīgā persona, ja vēlas, var nopirkt lietu, ko pārdevējs pārdod, lai arī pārdevējam ir cits pircējs. Pirmpirkuma tiesība tiek uzskatīta par saistību tiesību, jo to var izlietot tikai pret lietas atsavinātāju (pārdevēju), bet izpirkuma tiesība, kas likumā ir ciešā sazobē ar pirmpirkuma tiesību, ir liettiesiska, proti, tā ir izlietojama pret jebkuru nekustamā īpašuma ieguvēju.

Kas regulē pirmpirkuma tiesības?

Pirmpirkuma tiesības ir noteiktas gan Civillikumā (CL), gan vēl ļoti daudzos citos likumos un arī atsevišķos Ministru kabineta (MK) noteikumos. Piemēram, saskaņā ar likuma “Par aviāciju” 23.¹panta 3.daļu un MK noteikumiem Nr.532 “Kārtība, kādā valsts un pašvaldības izmanto pirmpirkuma tiesības valsts nozīmes civilās aviācijas lidlauka teritorijā” valstij vai pašvaldībai ir pirmpirkuma tiesība, ja privātpersona atsavina nekustamo īpašumu, kas iekļauts valsts nozīmes civilās aviācijas lidlauka teritorijas (arī turpmākajai attīstībai nepieciešamās teritorijas) robežās, kā arī tad, ja izpildās vēl daži likumā paredzētie kritēriji.

Vēl nesen ļoti visaptverošas un daudzas nekustamā īpašuma darījumos iesaistītās personas ietekmējošas pirmpirkuma tiesības bija paredzētas pašvaldībām, ja darījums notika attiecīgās pašvaldības teritorijā (saskaņā ar spēku zaudējušā likuma “Par pašvaldībām” 78.pantu). Taču, 2023.gada 1.janvārī stājoties spēkā Pašvaldību likumam, šī prakse tika izbeigta, un pašvaldībai vairs nav pirmpirkuma tiesību, izņemot, ja pašvaldība ir atsavināmā nekustamā īpašuma kopīpašniece vai arī zemes īpašniece, ja tiek atsavināta būve kā patstāvīgs īpašuma objekts (un otrādi).

Savukārt šobrīd aktuāli un komersantu un juristu vidū jaunas debates izraisījuši ir pēdējie Grozījumi likumā “Par zemes privatizāciju lauku apvidos”, kas stājās spēkā šī gada 18.jūlijā un kas paredz jaunas pirmpirkuma tiesības Latvijas zemes fonda pārvaldītājam, ja zemes īpašnieks atsavina sev piederošo lauksaimniecības zemi. Latvijas zemes fonda pārvaldītājam ir pirmpirkuma tiesības uz jebkuru zemi vai zemes vienību, kuras sastāvā ir lauksaimniecības zeme, tāpēc šī jaunā kārtība atkal ievieš plašas un visaptverošas pirmpirkuma tiesības darījumiem lauku apvidos.

Juridiskajās publikācijās atrodami tādi skaitļi kā 16 vai 18 likumi, kuros tiek noteiktas pirmpirkuma tiesības. Tas tikai norāda, cik sadrumstalots un sarežģīts ir pirmpirkuma tiesību regulējums un cik modriem ir jābūt, atsavinot vai pērkot nekustamo īpašumu. Vienmēr var vērsties pie advokāta vai notāra, kas sarežģītā situācijā palīdzēs un izskaidros tiesības un pienākumus. Taču, lai atvieglotu nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumā iesaistītās personas uzdevumu, jānorāda daži galvenie principi, kam jāpievērš uzmanība, lai pēc iespējas neaizmaldītos juridiskajos pirmpirkuma tiesību džungļos.

Likums vai līgums?

Pirmkārt, ir jāsaprot, ka pirmpirkuma tiesības var pastāvēt kā uz likuma, tā uz līguma pamata.

Pirmpirkuma tiesības var noteikt līgumā, ja darījuma dalībnieki tā vēlas. Tas var būt gan pirkuma, gan nomas, gan īres, gan patapinājuma, gan arī kāda cita veida līgums. Piemēram, īres līguma pusēm ir tiesības pielīgt pirmpirkuma tiesību, ja izīrētājs pārdod īres objektu. Lai šī tiesība iegūtu liettiesisku raksturu, proti, saistošu spēku pret trešajām personām, šāds līgums ir jāreģistrē zemesgrāmatā. Tas nozīmē, ka jebkurš, kas ieskatīsies zemesgrāmatu ierakstos, varēs redzēt, ka ir nodibinātas pirmpirkuma tiesības.

Pie līgumiskajām pirmpirkuma tiesībām var pieskaitīt arī ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu nodibinātas savstarpējās pirmpirkuma tiesības, ja cits dzīvokļa īpašnieks šajā kopībā atsavina dzīvokli. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 12.pantu zemesgrāmatā ir jābūt izdarītai atzīmei par šādu lēmumu, proti, par pirmpirkuma tiesību pastāvēšanu.

Pārējos gadījumos pirmpirkuma tiesības izriet no likuma, un pamata pirmpirkuma tiesību regulējums ir ietverts CL. CL pirmpirkuma tiesības nosaka kopīpašniekam un līdzmantiniekam, bet likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14.pants – dalītā īpašuma īpašniekam. Šeit jāpaskaidro, ka dalītais īpašums ir tad, ja ēkas (būves) atrodas uz citai personai piederošas zemes un uzskatāmas par patstāvīgu īpašuma objektu.

Citas pirmpirkuma tiesības ir regulētas specifiskos likumos un nosaka to piemērošanu, piemēram, speciālajās ekonomiskajās zonās, īpaši aizsargājamās dabas teritorijās, ostas vai lidostas teritorijā, dzelzceļa infrastruktūras teritorijā, tās attiecas uz energoobjektiem vai kultūras pieminekļiem, lauksaimniecības zemi u.tml.

Tātad – pirmpirkuma tiesības ir piemērojamas, ja tās nosaka likums vai spēkā esošs līgums. Būtiski ir piebilst, ka saskaņā ar CL 2060.pantu pirmpirkuma tiesības nepiemērojas, ja lieta tiek atsavināta nevis pārdodot, bet citādi.

Ņemot vērā to, kāds likums regulē pirmpirkuma tiesības, var arī atbildēt, kam pieder tiesība iegādāties īpašumu kā pirmpirkuma tiesīgajam. Proti, vienkāršotā veidā var nošķirt, ka CL regulētās pirmpirkuma tiesības ir jebkurai personai, kas atbilst likumā noteiktajam statusam (kopīpašnieks, līdzmantinieks, dalītā īpašuma īpašnieks). Savukārt specifiskos likumos noteiktās pirmpirkuma tiesības pieder valstij, pašvaldībai vai citai publiskai personai vai iestādei.

Situācijā, ja saduras divu personu intereses, no kurām vienai ir likumiskās, bet otrai – līgumiskās pirmpirkuma tiesības, priekšroka ir likumiskajām pirmpirkuma tiesībām.

Kā pirmpirkuma tiesības tiek realizētas?

Saskaņā ar CL pirmpirkuma tiesības rodas tajā brīdī, kad starp pircēju un pārdevēju ir galīgi noslēgts pirkuma līgums.

Lai būtu vieglāk izsekot vispārīgai pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtībai, pieņemsim, ka dalītā īpašuma gadījumā tādas ēkas īpašnieks, kura atrodas uz trešajai personai piederošas zemes, šo savu īpašumu pārdod. Tas nozīmē, ka pirmpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam.

Attiecīgi juridiski korekta darbību secība būtu šāda:

• ēkas īpašnieks kā pārdevējs noslēdz pirkuma līgumu, informējot pircēju, ka darījums ir tāds, uz kuru attiecināma pirmpirkuma tiesība. Parasti šādos gadījumos jau pašā pirkuma līgumā tiek iekļauti noteikumi par trešās personas pirmpirkuma tiesībām un pirkuma maksas samaksu pēc tam, kad saņemts pirmpirkuma tiesīgās personas atteikums vai notecējis likumā paredzētais termiņš atbildes sniegšanai;
• pārdevējs (ēkas īpašnieks) tūlīt pēc pirkuma līguma noslēgšanas iesniedz paziņojumu zemes īpašniekam par pirmpirkuma tiesībām, pievienojot pirkuma līguma norakstu un norādot uz tiesību iegādāties īpašumu kā pirmpirkuma tiesīgajam uz tādiem pašiem noteikumiem, kādi ir paredzēti pirkuma līgumā;
• tā kā likums tieši neparedz, kādā veidā jāiesniedz informācija pirmpirkuma tiesīgajam, tad pārdevējam pašam ir jāparūpējas par savu tiesību un interešu aizsardzību un jāizvēlas tāds paziņošanas veids, lai varētu pierādīt, ka tas paveikts pienācīgi, ja nākotnē par to rastos strīds. Proti, varianti varētu būt šādi:
  • ar zvērināta notāra vai zvērināta tiesu izpildītāja starpniecību;
  • ierakstītā sūtījumā (vēlams ar satura apliecinājumu) uz deklarēto vai juridisko adresi;
  • izsniedzot personīgi pret parakstu;
  • elektroniski parakstītu (ja var pierādīt nosūtīšanu, jo e-pasta saziņai nav saņemšanas prezumpcijas, atšķirībā no juridiskās vai deklarētās adreses);
• pirmpirkuma tiesīgajai personai pēc pirkuma līguma noraksta saņemšanas ir 2 mēnešu termiņš, lai pieņemtu lēmumu par pirmpirkuma tiesību izlietošanu vai atteikšanos no šīs iespējas. Ja pirmpirkuma tiesīgais 2 mēnešu laikā nesniedz skaidru/apstiprinošu atbildi, tad saskaņā ar likumu ir uzskatāms, ka viņa pirmpirkuma tiesība ir izbeigusies. Šeit jāmin divas būtiskas piezīmes:
  • pirmpirkuma tiesība ir izbeigusies attiecībā uz konkrēto darījumu, jo tad, ja jaunais ieguvējs atsavinās ēku, zemes īpašniekam saskaņā ar likumu atkal būs pirmpirkuma tiesības;
  • ja darījuma priekšmets ir kustamas lietas, tad termiņš pirmpirkuma tiesīgā atbildes sniegšanai ir “nekavējoties”, – šādu terminu lieto CL, un katrā konkrētā situācijā tas būs jāvērtē atsevišķi. Pirmpirkuma tiesīgā persona noteikti var arī atteikties no savu tiesību izlietošanas, rakstveidā paziņojot par to pārdevējam – saistītajai personai;
• ja pirmpirkuma tiesīgais (zemes īpašnieks) nolemj izlietot šo tiesību, tad viņam ir jāsniedz apstiprinoša un skaidra piekrišana. Izlietojot šo tiesību, iestājas tādas tiesiskās sekas, it kā pirmpirkuma tiesīgais pats būtu noslēdzis pirkuma līgumu ar pārdevēju, tāpēc viņam ir jāizpilda visi pirkuma līguma noteikumi un jāveic samaksa paredzētajā termiņā, ja vien puses nevienojas citādi.

Precizējot iepriekš norādīto, jāuzsver, ka 2 mēnešu termiņš sākas no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, proti, no dienas, kad pirmpirkuma tiesīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par pirkuma līguma noslēgšanu un tā saturu. Piekrišanai iegādāties īpašumu, izlietojot pirmpirkuma tiesības, ir jābūt noteiktai un nepārprotamai, tā nedrīkst būt aprobežota ar termiņu vai nosacījumu, tiek uzskatīts arī, ka šāds gribas izteikums nav atsaucams. Pirmpirkuma tiesīgajai personai nav nekādas priekšrocības attiecībā uz pirkuma cenu vai citiem pārdošanas nosacījumiem. Toties saistītajai personai, t.i., pārdevējam ir pienākums “pārnest” pirmpirkuma tiesīgajai personai nekustamā īpašuma tiesību, proti, tam ir jāveic visas nepieciešamās darbības, tostarp jāparaksta nostiprinājuma lūgums zemesgrāmatai, lai pirmpirkuma tiesīgais kļūtu par īpašnieku.

Kopīpašnieku gadījumā jānorāda, ka tad, ja viens no tiem pārdod savu domājamo daļu un kopīpašumam ir vairāki kopīpašnieki, kas vienlaikus vēlas izlietot pirmpirkuma tiesību, šīs personas ir tiesīgas iegūt pārdoto nekustamo lietu kopīgi līdzīgās daļās, proti, proporcionāli kopīpašniekam jau piederošām domājamām daļām.

Ievērojot tiesu praksi, pirmpirkuma tiesības pastāv arī uz atsavināmām domājamām daļām, ja vien likums nenosaka citādi, piemēram, kā tas agrāk bija attiecībā uz pašvaldību pirmpirkuma tiesībām. Tas vērsts uz to, lai dalītos īpašumus pēc iespējas apvienotu vienā īpašumā un sasniegtu CL 968.pantā noteikto stāvokli, ka uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu.

Uz atsevišķu likumu pamata nodibināto pirmpirkuma tiesību piedāvāšanai un izlietošanai parasti ir noteikta speciāla kārtība attiecīgā likumā vai MK noteikumos. Līdz ar to personai ir jāņem vērā tas, ka dažādos normatīvajos aktos var būt noteikti atšķirīgi termiņi vai pirmpirkuma tiesības izlietošanas kārtība. Jebkurā gadījumā vienojošs elements ir tas, ka pirmpirkuma tiesīgajai personai ir jāiesniedz pirkuma līguma noraksts, lai tā zinātu par pirkuma “spēles noteikumiem”.

Ja pirmpirkuma tiesības izmantošanas kārtība nav pilnīgi noteikta, tad parasti vispārīgo un speciālo regulējumu vērtē kopsakarībā ​un piemēro vispārīgo regulējumu, ja vien speciālais nenosaka citādi.

Aizsardzība

Tā kā šī raksta mērķis nav tiesību aizsardzība pret pārkāptām pirmpirkuma tiesībām, tad tikai īsi norādīšu, ka tiesiskās sekas, kas iestājas, pārkāpjot pirmpirkuma tiesības, ir atkarīgas no pārdotā objekta veida un zināma loma varētu būt arī ieguvēja labticībai. Cita starpā likums nosaka, ka izpirkuma tiesību, proti, tiesību iegūt īpašumu, atstumjot ieguvēju, var izlietot tieši nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā. Tas nozīmē, ka likums izpirkuma tiesību attiecina uz “cita atsavinātu nekustamu īpašumu”, kā to nosaka CL 1381.pants.

Aizskartajai (pirmpirkuma tiesīgajai) personai ir tiesības celt izpirkuma prasību 1 gada laikā no dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda, ja pārkāpta likumiskā pirmpirkuma tiesība vai līgumiskā pirmpirkuma tiesība, kas ierakstīta zemesgrāmatā. Ja pirmpirkuma tiesība ir pielīgta (līgumiskā), bet nav ierakstīta zemesgrāmatā, un nekustamo īpašumu pārdod tālāk, nepaziņojot pirmpirkuma tiesīgajam vai ignorējot viņa pausto vēlmi izmantot pirmpirkuma tiesību, tad šāds aizskartais pirmpirkuma tiesīgais var prasīt no sava līdzēja (pārdevēja) tikai ciesto zaudējumu atlīdzību, bet nevar celt izpirkuma prasību.

Publicēts: iTiesības