Īrnieku izlikšana tiesas ceļā kavētas īres maksas dēļ

Dzīvojamo telpu īres attiecības nereti kļūst par strīda objektu, īpaši gadījumos, kad īrnieks kavē īres maksas samaksu. Šādās situācijās ir būtiski zināt, kādā kārtībā iespējams celt prasību tiesā, lai panāktu īres attiecību izbeigšanu, un kādam jābūt prasījumam, lai īrnieku izliktu no dzīvojamās telpas. Saistībā ar šiem jautājumiem Senāts 2025.gada 20.marta spriedumā lietā SKC-151/2025 sniedzis būtisku skaidrojumu.

Lietas būtība

Saskaņā ar spriedumā teikto vairākas personas cēlušas prasību tiesā (ar vēlākiem grozījumiem) pret vairākiem īrniekiem, lūdzot tos izlikt no aizņemtajām telpām. Tātad prasījums bija par izlikšanu.

Prasība pamatota ar Civillikuma (CL) 1. un 2171.pantu, Dzīvojamo telpu īres likuma 24.panta 1.daļu un balstās uz to, ka īrnieks līdz pat prasības grozījumu iesniegšanas brīdim (orientējoši trīs ar pusi gadus) nav veicis īres maksas maksājumus. Neskatoties uz minēto, visas trīs tiesu instances ir bijušas vienisprātis un prasību noraidījušas, pamatojoties uz to, ka izīrētāji nav ievērojuši īres tiesībās noteikto kārtību par prasības celšanu un tās prasījumiem.

No minētā izriet, cik būtiski ir precīzi sekot likuma regulējumam un veikt prasības celšanas sagatavošanās priekšdarbus, kā arī korekti ievērot procesuālās normas, lai prasības rezultāts būtu sekmīgs.

Kāda ir Dzīvojamo telpu īres likumā noteiktā kārtība, kādā ceļama prasība tiesā par īrnieku izlikšanu no aizņemtajām dzīvojamām telpām, un ko nosaka vai precizē Civilprocesa likums (CPL)? Un kādēļ jāceļ prasība par īres līguma izbeigšanu?

Izīrētāji nosūtīja īrniekiem brīdinājumu, no kura izrietēja paziņojums par īres līguma izbeigšanu, un cēla prasību, pamatojot to ar Dzīvojamo telpu īres likuma 24.panta 1.daļu. Vienlaikus izīrētāji necēla prasību tiesā par īres līguma izbeigšanu vai īres maksas piedziņu, bet tikai par īrnieku izlikšanu no dzīvojamām telpām.

Dzīvojamo telpu īres likuma 24.panta 1.daļa paredz izīrētāja tiesības izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu, ja īrnieks nemaksā īres maksu (vai citus ar telpas lietošanu saistītos maksājumus), lai gan viņam ir nodrošināta iespēja lietot dzīvojamo telpu saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu, un kavēto maksājumu apmērs pārsniedz divu mēnešu īres maksu, ja vien dzīvojamās telpas īres līgumā nav noteikts lielāks pieļaujamais kavēto maksājumu apmērs.

Prasījuma kļūdu sekas

Ko vēlējās panākt izīrētāji? Un kādu kļūdu tie pieļāva? Ko vajadzēja darīt citādāk?

Šajā lietā izīrētāju primārā vēlme bija izlikt īrniekus no dzīvojamām telpām tā iemesla dēļ, ka tie nav maksājuši īres maksu. Dzīvojamo telpu īres likuma 24.panta 1.daļa to pieļauj, taču ir jāievēro šajā likumā un arī CL noteiktā kārtība.

Proti, kā spriedumā norādīts, saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likuma 2.panta 2.daļu dzīvojamo telpu īres tiesiskajām attiecībām piemēro arī CL. Savukārt CL 2171.panta 1.punkts nosaka, ka izīrētājs var bez otras puses piekrišanas prasīt līguma atcelšanu, ja nav veikta īres maksas samaksa, taču īrnieks var novērst šādu prasījumu, piedāvājot samaksu.

__________________________________________________________________________

Izīrētāja paziņojums vai brīdinājums īrniekam par atkāpšanos no īres līguma pats par sevi nerada līguma izbeigšanos, bet tikai dod izīrētājam tiesības prasīt līguma atcelšanu tiesā

__________________________________________________________________________

Tā kā CL norāda uz iespēju, lietojot vārdu “var”, tad Senāts skaidroja minētās normas izpratni kopsakarībā ar Dzīvojamo telpu īres likuma regulējumu. Spriedumā ir skaidrotas judikatūrā jau nostiprinājušās atziņas, ka izīrētāja vienpusējs paziņojums neizbeidz īres līgumu un ir nepieciešams tiesas spriedums. Izīrētāja paziņojums vai brīdinājums īrniekam par atkāpšanos no īres līguma pats par sevi nerada līguma izbeigšanos, bet tikai dod izīrētājam tiesības prasīt līguma atcelšanu tiesā.

Pati būtiskākā Senāta norāde spriedumā ir tā, ka izlikšana ir pakārtota prasījumam par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu un ka, neceļot prasību par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu, tiek izslēgta atvasinātā prasība par izlikšanu. Proti, izlikšana ir īres tiesisko attiecību izbeigšanas sekas.

Tas nozīmē, ka izīrētājam, kas vēlas īrnieka izlikšanu un ceļ prasību tiesā, jāceļ prasība par:

• dzīvojamās telpas īres līguma vai īres tiesisko attiecību izbeigšanu; un
• īrnieka (un viņa ģimenes locekļu un citu iemitināto personu) izlikšanu no dzīvojamās telpas.

Neievērojot minēto noteikumu, tiesai nav tiesiska pamata apmierināt prasījumu par īrnieka izlikšanu. Proti, ja tiesā nav lūgts izbeigt īres tiesiskās attiecības, proti, izbeigt īres līgumu, tad nav pamata izlikšanai, jo īres līgums joprojām ir spēkā esošs. Ja īres līgums joprojām ir spēkā, tad īrnieks joprojām var izmantot savas no īres līguma izrietošās tiesības lietot dzīvojamo telpu.

Tāpat, lai prasības pieteikuma celšanai tiesā būtu tiesisks pamats, izīrētājam jāiesniedz īrniekam korekts brīdinājums par īres tiesisko attiecību pārkāpuma sekām.

Senāts izskaidro Dzīvojamo telpu īres likuma 27.panta būtību, ka likumā ir skaidra norāde par to, ka jāvēršas tiesā (pēc brīdinājuma termiņa notecēšanas), nevis var uzskatīt, ka īres līgums ir izbeidzies ar brīdinājumu. Proti, likuma 27.panta 6.daļa paredz, ka, brīdinot īrnieku par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu [..] pirms vēršanās tiesā, izīrētājs brīdinājumā obligāti norāda neizpildīto saistību, tās izpildes kavējuma periodu, kavēto maksājumu apmēru un saistības neizpildes sekas.

Tas nozīmē, ka Dzīvojamo telpu īres likuma normas kopsakarībā skaidri pasaka, ka strīda ar īrnieku gadījumā izīrētājam ir gan tiesības, gan pienākums vērsties tiesā, lūdzot izbeigt īres līgumu, taču izīrētājs nevar vienpersoniski izbeigt īres līgumu.

Neizpildoties iepriekš norādītajiem priekšnoteikumiem, tiesa konkrētajā lietā nevarēja apmierināt prasību un izlikt īrniekus, jo prasījums par īres līguma izbeigšanu, kas ir pamats izlikšanai, nebija pieteikts.

Procesuālais aspekts

Izīrētāji lietā atsaukušies uz Dzīvojamo telpu īres likuma 24.panta 2.daļu. Minētā likuma norma nosaka – ja tiesa, izskatot izīrētāja pieteikumu, pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās telpas īres līgumā noteiktā īrnieka pienākuma īres maksas nesamaksas gadījumā atbrīvot īrēto dzīvojamo telpu [..] bezstrīdus piespiedu izpildi, ar šā tiesas nolēmuma stāšanos spēkā dzīvojamās telpas īres līgums uzskatāms par izbeigtu. Šeit ir jāvērš uzmanība, ka likumā tiek runāts par “izīrētāja pieteikumu”, nevis par prasību, kā arī norādīts uz “bezstrīdus piespiedu izpildi”, nevis uz prasības tiesvedību.

__________________________________________________________________________

Ja tiesā nav lūgts izbeigt īres tiesiskās attiecības, proti, izbeigt īres līgumu, tad nav pamata izlikšanai, jo īres līgums joprojām ir spēkā esošs

__________________________________________________________________________

Saskaņā ar CPL tiesvedība vispārīgi notiek prasības kārtībā (CPL 127., 128.pants). Tomēr atsevišķu kategoriju lietas, tajā skaitā īres maksas piedziņu, iespējams iztiesāt nosacīti vienkāršotā procedūrā, kāda arī ir saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšana (CPL 400., 404.pants).

To arī spriedumā uzsvēris Senāts, pasakot, ka Dzīvojamo telpu īres likuma 24.panta 2.daļa attiecas uz gadījumu, kad izīrētājs iesniedzis pieteikumu par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu sakarā ar īres maksas nesamaksāšanu.

Proti, ja dzīvojamās telpas īres līgums ir notariāli apliecināts vai ierakstīts zemesgrāmatā, tad saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likuma 8.panta 3.daļu tajā paredz arī īrnieka pienākumu īres maksas nesamaksas gadījumā atbrīvot īrēto dzīvojamo telpu pirms līguma termiņa beigām. Šajā gadījumā izīrētājs ir tiesīgs vērsties tiesā ar pieteikumu par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu (saskaņā ar CPL 400.panta 1.daļas 3.punktu). Šāda pieteikuma apmierināšanas sekas ir prezumētas likumā, proti, ir noteikts, ka ar šāda tiesas nolēmuma stāšanos spēkā dzīvojamās telpas īres līgums uzskatāms par izbeigtu. Taču šāda prezumpcija, kā tas izriet no iepriekš izklāstītā, nav attiecināma uz prasības tiesvedību.

No minētā secināms, ka izīrētāji nepareizi cēla prasību un nepareizi piemēroja un atsaucās uz tādu tiesību normu, kas neatbilda viņu situācijas faktiskajiem apstākļiem. Lai panāktu sev labvēlīgu rezultātu, izīrētājiem, pirmkārt, vajadzēja pareizi sagatavoties prasības celšanai, ievērojot Dzīvojamo telpu īres likumā izvirzītos priekšnoteikumus, otrkārt, prasība bija jābalsta uz tām tiesību normām, kas pamato prasītāju prasījumu un prasības veidu. Ja izīrētāji tiesā vērsušies prasījuma kārtībā, tad viņi nevarēja paļauties uz to, kas noteikts saistību bezstrīdus piespiedu izpildei.

Publicēts: iTiesibas.lv. 27.06.2025.