Nekustamā īpašuma darījumi sankciju ēnā

Krievijas iebrukums un karš Ukrainā, kas notiek ar Baltkrievijas atbalstu, Eiropas Savienībai (ES), Lielbritānijai un ASV licis noteikt virkni ierobežojumu uzņēmējdarbības veikšanai ar minētajām agresorvalstīm, kā arī šo valstu personu un kapitāla kustībai.

Daudziem ir apgrūtināta piekļuve saviem nekustamajiem īpašumiem un ir vērojama šo īpašumu, piemēram, Jūrmalas mājokļu, nonākšana nekustamo īpašumu tirgū. Un, lai arī cenas dažkārt ir pievilcīgas, potenciālajiem pircējiem jāņem vērā sarežģījumi, kas var rasties darījuma izpildē par šāda īpašuma iegādi. Ar ko būtu jārēķinās, pērkot īpašumu no Krievijas vai Baltkrievijas rezidentiem?

Jāpārbauda īpašuma statuss

Darījums ar Krievijas vai Baltkrievijas rezidentam piederošu nekustamo īpašumu varētu būt aizliegts noteikto sankciju dēļ. Līdzekļu iesaldēšana un aizliegums dot pieeju līdzekļiem ir noteikts saskaņā ar vairākām Eiropas Padomes regulām, kuru mērķis ir iesaldēt līdzekļus un noteikt vispārējus ierobežojumus un sankcijas attiecībā uz Krievijas Federāciju sakarā ar karu Ukrainā.

Par pamata dokumentu tiek uzskatīta Eiropas Padomes regula (ES) Nr. 833/2014, kas paredz vispārējus noteikumus par ierobežojumiem, aktīvu ieguldījumu un tehnoloģiskas palīdzības, ceļošanas, finansiālajiem u.c. ierobežojumiem un citiem līdzīgiem pasākumiem, kas attiecas uz Krieviju un tās personām. Savukārt regula Nr. 269/2014 nodrošina specifiskus izpildes pasākums, un cita starpā nosaka tās pielikumā esošo personu nekustamo īpašumu un citu aktīvu, kas saistīti ar saimniecisko darbību, iesaldēšanu. Jāskata arī Padomes lēmumu Nr. 2014/145/KĀDP, jo tas papildina to personu sarakstu, uz kurām attiecas noteiktie ierobežojumi.

ES noteiktās sankcijas ir saistošas jebkurai personai Latvijā, tādēļ, ja pret nekustamā īpašuma pārdevēju ir noteiktas ES individuālās sankcijas, tad darījums ir aizliegts. Par to vajadzētu liecināt uz konkrēto nekustamo īpašumu reģistrētai aizlieguma atzīmei zemesgrāmatā. Tiesa, Latvija nav bijusi ļoti proaktīva nekustamo īpašumu un to piederības pārbaudītāja un, ciktāl zināms, šādu atzīmju ir gaužām maz.

Jāpārbauda personas statuss

Pēc tam, kad ir pārbaudīts īpašums, tā sastāvs un tas, vai uz īpašumu nav reģistrēti aizliegumi, ir jāpārliecinās, vai sankciju sarakstā nav iekļauta persona, ar kuru paredzēts darījums. Jāņem vērā, ka sankcijas nosaka gan pati nacionālā valsts, gan ES, gan arī ASV un Lielbritānija. Piemēram, šeit ir resurss attiecībā uz ES un nacionālajām sankcijām: https://sankcijas.fid.gov.lv/; bet attiecībā uz ASV un Lielbritānijas noteiktajām sankcijām var lūkoties šādā saitē: https://sankcijas.fid.gov.lv/nato-es-dalibvalstu-sankciju-saraksti .

Ja nekustamo īpašumu pārdod juridiska persona, sankciju sarakstā jāpārbauda arī to patiesie labumu guvēji. Patieso labuma guvēju noskaidrošana varētu prasīt mazliet zināšanu, jo ne vienmēr pietiek, piemēram, ar Latvijas Uzņēmumu reģistra datu bāzi: https://www.ur.gov.lv/lv/, kur tiek reģistrēti Latvijas sabiedrību dalībnieki un patiesā labuma guvēji, bet bieži vien ir vērts lūkoties plašāk un izmanot interneta resursus, lai izzinātu potenciālo darījuma partneri.

Vai varēs norēķināties?

Ja secinām, ka sankcijas arī pret attiecīgo personu nav noteiktas, darījums pats par sevi nav aizliegts. Tomēr būtu jāpievērš uzmanība arī vairākiem darījuma izpildes aspektiem, jo darījuma praktiskā realizēšana varētu būt sarežģīta, kavēta vai pat neiespējama cita rakstura ierobežojumu dēļ.

Proti, ja pirkuma maksas samaksa jāveic uz norēķinu kontu Krievijas vai Baltkrievijas bankā, pastāv liela iespēja, ka šo maksājumu veikt nevarēs. Pret daudzām Krievijas un Baltkrievijas bankām (piem., “Sberbank”, “VTB Bank”) ir noteiktas ES individuālas sankcijas, un veikt maksājumus uz to norēķinu kontiem veikt nevar. Turklāt Latvijā ir bankas (piemēram, SEB banka – https://www.seb.lv/ukraina#ka-sankcijas-ietekmes-bankas-un-klientu-darbibu), kas pēc savas iniciatīvas ir pārtraukušas maksājumus uz jebkuriem norēķinu kontiem Krievijā un Baltkrievijā. Jebkurā gadījumā, ir jārēķinās, ka Latvijas bankas attiecībā uz maksājumiem uz Krieviju un Baltkrieviju veic padziļinātu pārbaudi, kas aizņem ilgāku laiku, un bankas var arī atteikt maksājuma veikšanu, ja tās nevēlas uzņemties risku.

Ja nekustamā īpašuma pārdevējam ir atvērts norēķinu konts Latvijas, ES (vai kādas citas nesankcionētas valsts) bankā, tad pirkuma maksas samaksa visdrīzāk būs iespējama. Tomēr arī šeit ir jārēķinās, ka saskaņā ar Regulu Nr. 833/2014 kredītiestādēm ir aizliegts pieņemt jebkādus noguldījumus no Krievijas valstspiederīgajiem (plašākā nozīmē), ja minētās fiziskās vai juridiskās personas noguldījumu kopējā vērtība uz vienu kredītiestādi pārsniedz simts tūkstošus eiro. “Noguldījums” šajā gadījumā ir kredīta atlikums, ko veido kontā atlikušie līdzekļi. Proti, ja nekustamā īpašuma cena pārsniedz simts tūkstošus eiro, pirkuma maksu varētu nākties pārskaitīt uz vairākiem kontiem, un katram no tiem jāatrodas citā kredītiestādē.

Nereti puses pirkuma maksas samaksai vēlas izmantot darījuma kontu, īpaši, ja pirkuma maksa ir lielāka, jo tas darījuma norisei piešķir lielāku drošību. Taču, ja pārdevējs ir Krievijas vai Baltkrievijas rezidents, visdrīzāk tas krietni sarežģīs un paildzinās darījuma konta atvēršanas procesu, jo banka veiks padziļinātas pārbaudes, un tā var atteikt darījuma konta atvēršanu bez īpaša paskaidrojuma.

Arī tad, ja pircējs grib saņemt kredītu darījumam ar nekustamo īpašumu, ko iegādāsies no Krievijas vai Baltkrievijas rezidenta, banku pieeja būs daudz skrupulozāka gan attiecībā uz nepieciešamo pārbaužu veikšanu, gan termiņu, kādā jāreģistrē hipotēka uz nekustamo īpašumu (tas būs īsāks ar striktākām prasībām) utml.

Kā notiks īpašumtiesību reģistrācija?

Lai pircējs kļūtu par nekustamā īpašuma īpašnieku, nekustamā īpašuma iegādes darījums ir jāreģistrē zemesgrāmatā, tāpēc vispirms pie notāra ir jāapliecina nostiprinājuma lūgums zemesgrāmatai. Šī iemesla dēļ būtu jāsaprot, vai attiecīgais Krievijas vai Baltkrievijas rezidents var fiziski ierasties vizītē pie notāra nostiprinājuma lūguma parakstīšanai.

Ja atsavinātājs, ņemot vērā ceļošanas aizliegumus, nevar klātienē ierasties pie notāra, darījumu un nostiprinājuma lūgumu var parakstīt, pamatojoties uz pilnvaru. Jāņem gan vērā, ka notārs Latvijā pieprasīs pilnvaru, kas noformēta ar apostilli. Fizisko klātbūtni pie notāra normālos apstākļos varētu aizstāt ar videozvanu (diginotārs), ja attiecīgajai personai ir kāds no Latvijas vai ES valstu e-parakstiem (kā arī, ja konkrētais notārs tam piekrīt un spēj identificēt pārdevēju).

Pēdējais solis darījuma izpildē ir nekustamā īpašuma tiesību reģistrācija zemesgrāmatā uz pircēja vārda. Ja darījums ir atļauts (īpašums vai pārdevējs nav pakļauts sankcijām), tad īpašumtiesību reģistrācijai zemesgrāmatā nevajadzētu radīt problēmas tikai tādēļ vien, ka īpašumu pārdod Krievijas vai Baltkrievijas rezidents.

Svarīgi ir savlaicīgi pārliecināties, vai, ņemot vērā banku maksājumu ierobežojumus, Krievijas vai Baltkrievijas rezidents ir veicis nekustamā īpašuma nodokļa savlaicīgu un pilnu nomaksu. Bez nekustamā īpašuma nodokļa samaksas par visu tekošo gadu, (kurā darījums notiek un arī nodokļa parāda un nokavējuma naudas samaksas), darījums zemesgrāmatā reģistrēts netiks. Tas nozīmē, ka jaunais īpašnieks nevarēs nostiprināt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā, vai arī būs pats spiest veikt nodokļa samaksu.

Jānorāda, ka darījumu dēļ dažkārt rodas arī strīdi, piemēram, neizpildīto saistību dēļ vai nekustamā īpašuma slēptu defektu dēļ. Šajā gadījumā strīds būs ar pārrobežu elementu, jo puses atradīsies un risinās to no dažādām jurisdikcijām. Līdz šim šādos gadījumos, piemēram, sprieduma izpildes jautājumos, tika piemērots Latvijas un Krievijas 1993. gadā noslēgtais Līgums par tiesisko palīdzību un tiesiskajām attiecībām civilajās, ģimenes un krimināllietās. Taču šobrīd, Krievijas īstenotās agresijas pret Ukrainu dēļ, Saeima ir uzsākusi likumprojekta izskatīšanu par minētā divpusējā līguma denonsēšanu (21. septembrī likumprojekts ir pieņemts pirmajā lasījumā). Ja līgums tiks denonsēts, tas nozīmēs, ka pārrobežu civilās attiecības būs jārisina, pamatojoties uz starptautiskajām daudzpusējām konvencijām vai vispār, izmantojot tikai diplomātiskos ceļus saskaņā ar Vīnes konvenciju. Līdz ar to šādos apstākļos būs jārēķinās, ka, piemēram, līdzekļu atgūšana (ja vispār, ievērojot, ka Krievija nav nedz demokrātiska, nedz tiesiska valsts) var kļūt krietni sarežģītāka un ilgstošāka.

Rezumējot iepriekš minēto, jāsaka, ka pirms iesaistes darījumā ar Krievijas vai Baltkrievijas rezidentu, būtu vēlams konsultēties ar advokātu, kas varēs izskaidrot konkrētus riskus un palīdzēs no tiem izvairīties, vai arī skaidri norādīs, ka šāds darījums nav tiesiski iespējams.

Publikācija: db.lv