Kāpēc ēka noveco pāris mēnešu laikā?

Nekustamā īpašuma nodoklis, ēkas pārdošanas vērtība un pat apdrošināšanas prēmijas – daudzi no šiem aspektiem ir tieši atkarīgi no viena valsts kadastra informācijas sistēmā norādīta skaitļa – ēkas kadastrālās vērtības, kuras aprēķina būtiska sastāvdaļa ir tās nolietojuma procents. Taču ko darīt, ja Valsts zemes dienesta amatpersona, kuras varā ir šī procenta noteikšana, vienā apmeklējuma reizē secina, ka ēka ir pamatīgi nolietojusies, savukārt jau pēc pāris mēnešiem “atjaunina” to par vairākiem desmitiem procentu, neraugoties uz to, ka ēkā nav veikti nekādi remontdarbi?

Tieši šāds strīds nonāca līdz Senātam, liekot tiesnešiem skaidrot, cik detalizēti Valsts zemes dienesta (VZD) amatpersonai ir jāpamato savs vizuālais novērtējums un vai īpašnieks drīkst paļauties uz to, ka kadastrā ierakstītais nolietojums jau pēc mirkļa nemainīsies uz slikto pusi.

Senāts 2025.gada 30.septembra spriedumā lietā SKA-140/2025 vērtēja būvju īpašniekiem būtiskus juridiskos aspektus un sniedza atziņas par ēkas kadastrālajā uzmērīšanā konstatētu ēku stāvokļa novērtējumu, VZD amatpersonu rīcību un nekustamā īpašuma īpašnieku tiesisko paļāvību uz kadastra datiem.

No 58% līdz 31% – dažu mēnešu laikā

Lietas pamatā ir kāda ēkas īpašnieka (pieteicēja) neapmierinātība ar VZD veiktajām ēkas apsekošanām ēkas nolietojuma noteikšanai. 2021.gada rudenī pēc īpašnieka lūguma VZD aktualizēja ēkas datus un noteica tai 58% nolietojumu. VZD amatpersona toreiz vizuāli novērtēja ēkas pamatus kā labus, ārsienas, pārsegumus un jumta segumu kā vidējus, bet jumta nesošo konstrukciju kā sliktu. Kā to prasa regulējums, atjaunotais ēkas novērtējums tika aktualizēts arī VZD uzturētajā kadastra sistēmā.

Īpašnieks nepiekrita VZD apsekošanā noteiktajam ēkas ārsienu konstrukciju veidam un norādīja arī uz kļūdām ārsienu būvmateriālu klasifikācijā. Iesniegumā VZD īpašnieks lūdza labot abas iepriekšminētās novērtējuma pozīcijas. Reaģējot uz īpašnieka sūdzību, VZD 2022.gada janvārī ieradās ēku novērtēt atkārtoti. Rezultāts bija pārsteidzošs – VZD amatpersona atzina iepriekšējās kļūdas, taču pārvērtēja ne tikai apšaubītos elementus, bet vēlreiz visu ēku kopumā un šoreiz visus konstruktīvos elementus, arī iepriekš slikto jumta konstrukciju, novērtēja kā labus, kā rezultātā ēkas kopējais nolietojums saruka līdz 31%. Atkārtotās novērtēšanas ietvaros izlabotie dati tika vēlreiz atjaunoti kadastra sistēmā.

Lai gan teorētiski mazāks ēkas nolietojums izklausās pēc labas ziņas, īpašnieks par to nepriecājās un vispirms vērsās VZD, kur netapa sadzirdēts, tāpēc tālāk iesniedza pieteikumu tiesā, apstrīdot pēkšņo ēkas uzlabojumu. Viņa arguments bija balstīts uz to, ka VZD rīcība ir nekonsekventa un nav pamatota ar pietiekamiem pierādījumiem (fotoattēliem), turklāt viņš bija paļāvies uz to, ka VZD darbinieki rīkosies paredzami.

Apgabaltiesas argumenti

Lai saprastu Senāta gala lēmumu, ir svarīgi nedaudz ielūkoties Administratīvās apgabaltiesas argumentos, kura sākotnēji noraidīja īpašnieka pieteikumu un, pievienojoties rajona tiesas lēmumam, atzina VZD rīcību par pareizu. Tiesa detalizēti analizēja, kāpēc pieteicēja iebildumi pret atkārtoto ēkas apsekošanu nav pamatoti.

Viens no pieteicēja galvenajiem argumentiem bija balstīts uz privāti nolīgta būvuzņēmuma veiktas ekspertīzes atzinumu, kura vērtējums būtiski atšķiras no VZD konstatētā. Noraidot šī atzinuma piemērošanu, apgabaltiesa norādīja uz būtisku juridisku niansi – VZD nevar veikt izmaiņas kadastra sistēmā tikai uz privāta atzinuma pamata, jo spēkā esošie noteikumi šādu kārtību neparedz. Privātais atzinums bija sagatavots saskaņā ar normatīviem, kas regulē tehnisko apsekošanu, kamēr VZD veic vizuālo novērtējumu kadastra vajadzībām saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr.48 “Būvju kadastrālās uzmērīšanas noteikumi”. Attiecīgi, lai gan šāds atzinums palīdz tiesai gūt priekšstatu par situāciju, tas neaizstāj oficiālo VZD apsekošanas protokolu.

Otrs vērtējamais jautājums tiesā bija, vai VZD drīkstēja vēlreiz pārbaudīt visu, nevis tikai īpašnieka apstrīdēto ēkas daļu? Tiesa šo argumentu noraidīja, skaidrojot kadastrālās uzmērīšanas pamatmērķi – iegūt datus, kas atbilst faktiskajai situācijai konkrētā datumā. Līdz ar to VZD katrā atsevišķā apsekošanas reizē ir pienākums vēlreiz fiksēt visu ēkas stāvokli kopumā, lai nodrošinātu datu precizitāti kadastra sistēmā.

Tiesa vērtēja, vai VZD nav pieļāvis acīmredzamas kļūdas, iepriekš kā vidējus vērtētos jumta pārsegumus un segumu atkārtotajā apsekošanā novērtējot kā labus. Tika secināts, ka jumta un pārsegumu atkārtotajam vērtējumam nebija pamata būt zemākam, jo netika konstatēti kritiski bojājumi.

Tāpat arī vidēji labo ārsienu gadījumā, atkārtotajā vizītē VZD noteiktie fasādes bojājumi veidoja vien aptuveni 7% no kopējās ārsienu platības, rezultātā secinot, ka tās atbilst labam tehniskajam stāvoklim.

Atbildot uz īpašnieka iebildumiem par fotoattēlu fiksēšanu, apgabaltiesa atzina, ka atbilstoši spēkā esošajam regulējumam fotoattēlu uzņemšana apsekošanas laikā ir tikai viena no iespējamajām darbībām, nevis obligāts pienākums. Tas nozīmē, ka pat tad, ja VZD nav nofotografējis katru ēkas elementu atsevišķi vai nav veicis foto fiksāciju visās apmeklējuma reizēs, tas pats par sevi nepadara dienesta rīcību par nepareizu vai nelikumīgu.

Kadastra dati nav iekalti akmenī. Īpaši gadījumos, kad mainās tiesiskais regulējums vai nolietojuma aprēķināšanas metodes, iepriekšējie, reizēm gadu desmitiem vecie ieraksti var tikt un tiek pārskatīti

Spriežot par tiesisko paļāvību, tiesa secināja, ka īpašnieks nevar pamatoti apgalvot, ka un kā tā ir pārkāpta. Tiesa uzsvēra, ka kadastra datiem ir jābūt aktuāliem un tie ir regulāri jāatjauno, tādējādi nevienam īpašniekam nav tiesību cerēt, ka reiz fiksēts ēkas novērtējums paliks nemainīgs uz mūžu, jo valstij ir pienākums uzturēt precīzu informāciju par īpašumu reālo stāvokli.

Nepiekrītot apgabaltiesas secinājumiem, īpašnieks iesniedza kasācijas sūdzību.

Vai VZD amatpersonas viedoklis ir “svēts”?

Skatot lietu, Senātam bija jāatšķetina trīs būtiski mezgli:

• vai VZD kā valsts iestāde ir pietiekami pamatojusi savu lēmumu;
• vai apgabaltiesa nav pavirši skatījusies uz pierādījumiem;
• vai īpašnieks drīkstēja paļauties uz to, ka reiz fiksētie dati paliks nemainīgi.

Senāts atzina, ka apgabaltiesas spriedums ir pareizs – VZD drīkstēja labot savas iepriekšējās kļūdas un noteikt mazāku nolietojumu, ja tas atbilda faktiskajai situācijai un bija pamatots ar pieejamo informāciju. Senāta argumenti īsumā:

• ēkas vizuālais novērtējums nav zinātniska ekspertīze. No VZD nevar prasīt detalizētus pierādījumus par katru plaisu un tās ietekmi, vai pētījumu par ēkas strukturālo ilgtspēju. VZD amatpersona vizuālās apskates laikā izdara secinājumus, vien balstoties uz savu profesionālo pieredzi un acīmredzamo kopainu;
• neraugoties uz iepriekšminēto, patvaļa nav pieļaujama. Lai gan novērtējums ir vizuāls, tas nenozīmē, ka VZD var vienkārši ierakstīt atzinumā un tālāk – kadastrā jebkādu novērtējuma procentu. VZD ir pienākums iegūt fotoattēlus un informāciju par ēkas elementiem (pamatiem, sienām, jumtu u. c.) tādā apjomā, lai nepieciešamības gadījumā tiesa vēlāk varētu pārliecināties, par lēmuma (novērtējuma) pamatotību;
• fotoattēlu nozīmes aprobežojums. Senāts atzina. ka tas, ka nav nofotografēts pilnīgi katrs ēkas stūris, automātiski nepadara novērtēšanas atzinumu par prettiesisku. Savukārt, tiesai ir jāvērtē, vai amatpersonas sniegtais skaidrojums ir saprātīgs un ticams.

Konkrētajā lietā apgabaltiesa bija izpētījusi gan VZD uzņemtos fotoattēlus, gan paša pieteicēja iesniegto neatkarīgo atzinumu un secinājusi, ka pēdējais (31%) novērtējums tomēr ir ticamāks par pirmo. Senāts šo secinājumu atstāja spēkā.

Vai var uzticēties kadastra datiem?

Interesantākā juridiskā diskusija lietā izvērtās par tiesiskās paļāvības principu. Pieteicējs uzskatīja – ja VZD reiz ir atzinis, ka ēka ir nolietojusies par 58%, tad viņam ir tiesības paļauties, ka šis vērtējums netiks radikāli mainīts bez pamatota iemesla, piemēram, veikta ēkas remonta.

Senāts spriedumā bija nepielūdzams:

• kadastra datu uzdevums ir būt maksimāli aktuāliem. Sabiedrībai un valstij ir vajadzīgi dati, kas atspoguļo reālo situāciju šodien, nevis kļūdainus vai novecojušus ierakstus no senākas pagātnes;
• nevar paļauties uz kļūdu. Tiesiskās paļāvības princips nav domāts tam, lai persona varētu mūžīgi baudīt valsts pieļautas kļūdas radītus labumus. Ja ieraksts bijis kļūdains, VZD ne tikai drīkst, bet tam ir pienākums to labot;
• paļāvībai vajadzīga rīcība. Lai tiesa atzītu tiesisko paļāvību, personai jāpierāda, ka tā ir kaut ko konkrētu darījusi, piemēram, investējusi līdzekļus remontā. Konkrētajā lietā šāda rīcība netika konstatēta;
• “īpašnieks zina labāk” princips. Senāts norādīja, ka ēkas īpašnieks parasti pats vislabāk zina savas ēkas reālo stāvokli. Tāpēc viņš nevar apgalvot, ka ir pārsteigts par izmaiņām kadastrā, ja tās atbilst realitātei, pat ja tās atšķiras no iepriekšēja (iespējams, pavirša) novērtējuma.

Kas jāzina uzņēmējiem un īpašniekiem

Šis tiesas process nav tikai par vienu konkrēto ēku, bet var kalpot kā regulējuma skaidrojums jeb rokasgrāmata ikvienam, kurš pārvalda nekustamo īpašumu vai to portfeli. Galvenie principi, kurus būtu jāievēro:

• jāsagatavojas apsekošanai jau laikus;

Kad ierodas VZD amatpersona, nedrīkst paļauties tikai uz tās individuālo redzējumu. Ēkas pārvaldītājam ir ieteicams fiksēt pašam savus pierādījumus (foto, tehniskās apsekošanas atzinumus) pirms un pēc vizītes. Ja pastāv bažas, ka amatpersona nefiksē būtiskus defektus vai, tieši otrādi, saskata neesošus, ir nekavējoties jānorāda uz to procesa laikā un jālūdz to atbilstoši ieprotokolēt.

• neatkarīgs tehniskais atzinums ir rīks, nevis garantija;

Pieteicējs šajā lietā bija pasūtījis profesionālu būvniecības eksperta atzinumu. Lai gan tiesa atzina, ka šāds dokuments nevar tieši aizstāt VZD aktu, tas tomēr kalpo kā pierādījums, lai apstrīdētu iestādes secinājumu ticamību. Tādējādi ēkas pārvaldītājam ir vērts investēt neatkarīgā tehniskajā apsekošanā, ja VZD noteiktais nolietojums tam šķiet nepamatots.

• “klusēšana – piekrišana” princips nestrādās;

Ja administratīvā procesa laikā (kamēr pretenzija vēl tiek skatīta VZD kā iestādes ietvaros) netiks saņemta sūdzība par to, ka amatpersona nav nofotografējusi kādu elementu, tiesā šo argumentu izmantot būs daudz grūtāk. Proti, aktīva līdzdalība procesā ir obligāta jau no pirmās dienas.

• jārēķinās ar datu mainību;

Kadastra dati nav iekalti akmenī. Īpaši gadījumos, kad mainās tiesiskais regulējums vai nolietojuma aprēķināšanas metodes, iepriekšējie, reizēm gadu desmitiem vecie ieraksti var tikt un tiek pārskatīti. Finanšu plānošanā, piemēram, nodokļu aprēķinos, jāņem vērā, ka VZD ir tiesības un pienākums veikt darbības, tostarp labot kļūdas, nolūkā panākt, ka dati ir cik vien iespējams aktuāli.

• pamatojuma pieprasīšana.

Ja VZD pēkšņi maina savu praksi vai secinājumus par vienu un to pašu objektu, īpašniekam ir tiesības pieprasīt izmaiņu būtības skaidrojumu. Respektīvi, VZD ir jāspēj pamatot, kāpēc sliktais jumts pēkšņi kļuvis labs.

Senāta spriedums skaidri parāda, ka VZD amatpersonu darbam ir jābūt caurskatāmam un, ciktāl to kompetence ļauj, pamatotam ar faktiem, nevis sajūtām. Tajā pašā laikā arī īpašniekiem ir jābūt modriem un gataviem aizstāvēt savas intereses ar atbilstoši dokumentētiem pierādījumiem, nepaļaujoties uz to, ka sistēma nekad nekļūdās un prakse nemainās.

Publicēts: iTiesibas.lv. 18.02.2026.